Особенности оформления дарственной на долю в доме

Бумажная аппликация: домик, человечки

Договор дарения представляет собой добровольный акт, при котором одна сторона, именуемая дарителем, безвозмездно отчуждает в пользу другой стороны, именуемой одаряемым, какое-либо имущество (как движимое, так и недвижимое). Для этого вида правоотношений характерны свои особенности оформления и соблюдение определенных регистрационных правил, являющихся обязательными к соблюдению. Подарить можно вещь целиком, равно как и оформить дарственную на долю в доме. В настоящей статье будут изложены нюансы и тонкости совершения указанных действий, что окажется полезным в случае фактического проведения рассматриваемой сделки.

Разновидности дарственной на целое, его часть и тонкости налогообложения

Понятие «дарственная» имеет широкое употребление в обыденной речи и по своей сути подразумевает составление письменного документа, именуемого «договор дарения». Этот вариант передачи имущества предусмотрен соответствующими нормами действующего закона. Главным признаком, характеризующим дарение, является безвозмездная передача. Таким образом, возложение в договоре обязанностей по исполнению каких-либо действий одаряемым в пользу дарителя за переданное имущество может повлечь последующее признание этого документа ничтожным и, как следствие, отменить всю сделку.

Однако не следует буквально понимать переход права собственности на недвижимость от одного лица к другому как некое пожертвование и абсолютно незатратную процедуру для получателя материального блага. Такие разновидности недвижимости, как нижеперечисленные, признаются законодателем доходом, подлежащим обложению установленным налогом:

  • жилой или частный дом;
  • земельный участок, нередко именуемый, как участковый;
  • дом с примыкающим к нему сельскохозяйственным участком земли.

При этом неважно, идет ли речь о городе, поселке или ином населенном пункте. Исчисляя налог, за основу берется кадастровая стоимость подаренного объекта со ставкой 13%. Существенным моментом является то, что под налогообложение попадают лишь сделки, совершенные между посторонними людьми и дальними родственниками. Близкий и родной человек дарителя не подпадает под дань государства. За несовершеннолетнего налог выплатят его законные представители.

Согласно установленному законом порядку, задекларировать этот доход лицо обязано в срок до первого апреля года, следующего за годом проведения сделки. Фактически оплатить его в бюджет до пятнадцатого июля этого же года.

Оформление дарственной на недвижимость выгодно в случаях наличия близкой родственной связи между гражданами. А если же в качестве предполагаемого одаряемого должен выступить друг, не следует забывать, что на него ляжет бремя налогообложения за полученный подарок.

При осуществлении дарения дома и земли следует учитывать, что два этих объекта зачастую неразрывно связаны друг с другом. В том случае, если дом расположен на участке земли, являющимся приватизированным, невозможно будет подарить лишь один дом. Для проведения сделки с такими объектами следует получить в БТИ необходимые документы, к числу которых относится кадастровый реестр, включающий в себя координаты месторасположения земельного участка и дома. При соблюдении этого условия можно заключить договор дарения доли дома и соответствующего земельного участка на нем либо всего строения целиком, но опять же с землей.

Игрушечный домик стоит на калькуляторе

Законодатель не запрещает дарить и земельный участок без находящихся на нем строений. В этом случае земля также должна быть приватизирована, и не являться арендованной у каких-либо лиц, в частности, у государства. Возможен вариант отдельного дарения земельного участка от находящегося на нем строения. Это может быть допустимым, если два этих объекта принадлежат не одному собственнику, а разным. В этом случае у лица, являющегося обладателем дома, остается право пользования земельным участком в части прохода и проезда к своему сооружению (сервитут).

Особое внимание следует уделить дарению доли в квартире или доме. В первую очередь нужно выделить предполагаемую к дарению часть жилища в натуре. Определить конкретную комнату или часть жилого помещения. Разрешение этого вопроса достигается путем взаимного согласия между всеми сособственниками имущества или посредством разрешения возникшего спора в суде. Выделяя долю в натуре, в качестве первого шага целесообразно провести мероприятия, направленные на некое разделение недвижимости, путем:

  • создания отдельного входа в дом;
  • обустройства санитарного узла и кухонной зоны;
  • возведения других необходимых коммуникаций.

Помимо изложенного выше, следует назначить и провести строительно-техническую экспертизу, заключение которой будет содержать сведения о:

  • возможном разделении дома, исходя из имеющихся долей владельцев;
  • имеющихся вариантах раздела;
  • стоимости перепланировки помещения и перечне нужных для этого действий;
  • дате возведения дома;
  • общей стоимости дома и отдельных его долей;
  • размере компенсации, в случае невозможности разделения дома.

После достижения договоренности об определении долей, это решение подлежит регистрации в органах юстиции или у нотариуса.

Дарение ребенку, родственнику, не родственнику: плюсы и минусы сделки

Наиболее распространенной является сделка, которая проводится между близкими родственниками с целью обхода всей сложности процедуры, связанной со вступлением в наследство. Это связано с возможностью исключения:

  1. Составления письменного и нотариально удостоверенного завещания.
  2. Шестимесячного ожидания, установленного законом, для вступления в наследство после наступления смерти родственника.
  3. Исключения факта получения всеми законными наследниками имущества при желании оформить его на одного из близких.

Мужчина собирает модель дома из дерева

Особенностью передачи подарка лицам, не относящимися к категории «близкие родственники дарителя», является автоматическое возложение на них обязанности по уплате в бюджет налога с дарения. Именно по этой причине указанные лица одариваются гораздо реже.

В ситуациях, при которых в качестве одариваемого выступает ребенок, дарителю будет крайне сложно отменить свою дарственную, поскольку в данном случае закон стоит на стороне интересов несовершеннолетнего. Отмена возможна лишь в случае добровольного отказа от подарка. Но в этом процессе должны принять участие законные представители и должностные лица опеки, поскольку несовершеннолетний не обладает всем комплексом прав, присущих взрослому лицу.

Важным требованием является необходимость отражения в таком договоре условия, запрещающего реализацию имущества как в целом, так и его части до момента достижения ребенком возраста совершеннолетия.

Рассматриваемая сделка содержит как свои положительные, так и отрицательные стороны для дарителя и одаряемого.

 ПлюсыМинусы
Даритель
  • Возможность совершения отмены дарения (через суд).
  • Возможность получения имущества обратно в случае наступления смерти одаряемого (при условии отражения этого в бланке договора дарения).
Отсутствие возможности внести изменения в дарственную, а также отменить ее (за исключением случаев, при которых совершается преступление в отношении него со стороны одаряемого).
Одаряемый
  • Не нужно платить налог, если даритель близкий родственник.
  • Собственность переходит во владение при жизни дарителя, что дает возможность избежать процедуру наследования и разрешения споров с иными наследниками.
Родственник может отменить дарственный акт в случае совершения одаряемым в отношении него тяжкого преступления, а также небрежного отношения к подаренной недвижимости.

Частный дом, украшенный красным бантом

Оформить договор дарения доли земельного участка, квартиры и иного имущества можно гораздо быстрее в отличие от передачи материальных благ в порядке наследства. Срок оформления дарственной в среднем составляет 14 дней, а при оформлении имущества по наследству более 6 месяцев. Однако при этом необходимо учитывать как положительные, так и отрицательные стороны этой сделки.

Заключение сделки, оформление с нотариусом и без, стоимость

В настоящее время произвести оформление дарственной квартиры и другого ценного имущества можно на основании простого письменного договора между гражданами, либо его заключения через нотариуса. Указанный документ в обоих случаях удостоверяется нотариусом или другим специализирующимся органом (МФЦ). Договор дарения составляется по установленной государством форме и содержит обязательное отражение существенных условий, к которым относятся подробные данные об объекте дарения. Для включения в это соглашение точных данных необходимо получить официальные документы из БТИ и кадастрового реестра. В случае собственноручного написания дарственной нотариус заверяет согласие на проведение сделки как со стороны дарителя, так и со стороны одариваемого.

Составление рассматриваемого договора и проведение сделки достаточно ответственный процесс. Во избежание различных неприятных ситуаций перед ее осуществлением целесообразно проконсультироваться у грамотного специалиста, к числу которых относится нотариус.

Закономерно возникает вопрос, сколько будет стоить услуга нотариуса за совершенные им рассматриваемые действия. У всех подобных юристов существуют установленные тарифы за их услуги. Так, стоимость для одного из одариваемых супругов, родителей или детей составит 3 фиксированные тысячи рублей, а также 0,2% от общей цены дарственной, но не более 50000 рублей. Если в качестве одариваемых будут выступать посторонние лица, а предметом дарения будет выступать недвижимость, не превышающая 1000000 рублей, оплата услуги нотариуса обойдется им в 3 фиксированные тысячи рублей, а также 0,4% от общей цены дарственной. Если же стоимость недвижимости будет превышать вышеуказанный предел, но не будет выше 10000000 рублей, тариф возрастет до 7 фиксированных тысяч рублей, плюс 0,2% от суммы, превысившей 1000000 рублей, но не более 100000 рублей.

Указанная несложная арифметика наглядно подтверждает более высокую степень затрат при оформлении дарения для чужих людей, в отличие от близких родственников. Поэтому более выгодное и доступное дарение недвижимости имеет свое назначение относительно близких и родных друг другу лиц.

Особенности оформления договора дарения, его структура и существенные условия

Закон допускает два варианта оформления дарственной на недвижимость: посредством услуг нотариуса или юриста-практика. В первом варианте представитель нотариата удостоверяется в действительных правах собственности на подарок, сверяет с документами личности сторон договора (в случае необходимости оформляет согласие жены, мужа дарителя) и непосредственно составляет договор. Обязательными к предоставлению являются:

  • паспорта;
  • документация на недвижимое имущество;
  • выписка из государственного реестра.

После этого стороны подписывают само соглашение на сделку, что удостоверяется нотариусом.

Во втором варианте составляется письменный договор между сторонами, образец которого необходимо найти в интернете. После составления договора его целесообразно показать юристу для исправления возможных неточностей и ошибок.

Макет дома и план

Структура договора включает в себя его название, реквизиты сторон, предмет дарения (с указанием места расположения, площади, цены подарка и его кадастрового номера), права и обязанности сторон, а также заключительную часть. Кроме того, к существенным условиям относятся данные о:

  1. Сроке фактической передачи объекта недвижимости одариваемому.
  2. Данных, свидетельствующих о дееспособности дарителя (отсутствие психических заболеваний и т.д.).
  3. Сведениях обо всех недостатках подарка, способных причинить какой-либо вред второй стороне соглашения.
  4. Обстоятельствах, влекущих отмену сделки и отказ от подаренного имущества.
  5. Сведениях о факте получения согласия на сделку всех сособственников, если передается доля квартиры или иного жилья.
  6. Подробных сведениях обо всех имеющихся обременениях на имущество.

Права и обязанности сторон договора включают в себя их обязательства и взаимную ответственность по отношению друг к другу и предмету дарения. В свою очередь к обязанностям и правам дарителя относятся:

  1. Обеспечить согласие иных собственников недвижимости, тем самым ответив на вопрос как можно подарить долю в доме родственнику, в тех случаях, при которых речь идет о долевой части дара.
  2. Зарегистрировать права собственности на землю, после чего дарить ее вместе с недвижимостью.
  3. Выделить из общего долю и лишь после этого передавать ее в дар.
  4. Отразить в договоре отдельные условия, при наличии которых имущество перейдет к одариваемому.
  5. Расторгнуть дарственную в суде или по взаимному соглашению, при наступлении определенных ситуаций.

Следует отметить, что преподнося в дар часть дома, даритель должен сам являться полноправным собственником целого или части. Существенное значение при дарении доли дома имеет отражение в договоре подробных параметров и характеристик отчуждаемого объекта.

При дарении части дома или доли в квартире одному из двух супругов в случае расторжения брака между ними это имущество не относится к категории «совместно нажитого» и не может подлежать разделу, в том числе в судебном порядке.

Регистрация перехода права собственности в Регпалате: документы, сроки, нужно ли присутствие остальных дольщиков при заключении сделки

Перед нанесением визита в Росреестр следует собрать нужный пакет документов, а также подготовить их ксерокопии. К их числу относятся:

  • договор (в трех экземплярах);
  • документы, удостоверяющие личности сторон;
  • бумаги, удостоверяющие право собственности на объект дарения;
  • технические документы на недвижимость (технический или кадастровый паспорта);
  • бумаги относительно земельного участка, на котором находится дом;
  • выписка из домовой книги о прописанных в доме лицах;
  • при нахождении дарителя в браке нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение имущества;
  • при одаривании малолетних и несовершеннолетних письменное согласие законных представителей и разрешение органов опеки на этот акт;
  • при обремененном объекте дарения залогом письменное согласие залогодержателя;
  • при обременении рентой согласие ее получателя;
  • квитанция, свидетельствующая о внесении в бюджет госпошлины;
  • заполненный бланк заявления на проведение регистрации.

После предоставления указанных бумаг, их принимает специалист Регпалаты, выдавая заявителю расписку с указанием в ней срока принятия документации.

При надлежащем предоставлении указанных документов срок рассмотрения заявления составит в среднем 18 дней с момента его подачи. После этого будет предоставлено свидетельство о праве собственности.

Бизнесмен держит в руке ключи, рядом лежит договор

Довольно часто возникает вопрос о необходимости присутствия всех дольщиков при заключении сделки. Законодатель однозначно отвечает на него, что при наличии заблаговременного нотариально удостоверенного их согласия на проведение дарения личное их присутствие не является обязательным.

Нюансы при обременении квартиры и возможности дальнейшего проживания в ней дарителя и иных лиц

Обременение представляет собой определенное законное ограничение права собственности на объект. Осуществление дарения квартиры с обременением является достаточно сложным процессом для обеих сторон договора, а при некоторых ситуациях практически невозможным. В качестве возможных обременений могут выступать:

  • залог имущества;
  • сервитут земельного участка;
  • наложение ареста на имущество или его часть;
  • пожизненная рента (аренда).

К числу обременений, полностью исключающих возможность проведения сделки, относят присутствие в числе собственников маленьких детей. Органы опеки просто ни при каких обстоятельствах не дадут разрешения на проведение подобного действия.

Представляется разумным до проведения дарения снять с имущества все обременения путем надлежащего исполнения соответствующих обязательств. Однако, к сожалению, это не всегда представляется возможным.

Паспорт, свидетельство, ключи

Главным критерием при отчуждении путем дарения квартиры с обременением является необходимость получения согласия на это от лица, перед которым имеются обязательства, в частности, получение от банковского учреждения согласия на переоформлении обязательства по залогу. В случаях с арестом недвижимости осуществление ее дарения вообще является невозможным до момента снятия ареста судом.

В ситуациях, связанных с пожизненным проживанием в рассматриваемом жилище, даритель может попытаться предоставить лицам, которые намерены и дальше жить в квартире (если речь не идет о самом дарителе), другое жилье с согласия последних. В то же время одаряемый вправе принять этот дар с дачей своего согласия и на продолжение подобного обременения. В любом случае все эти нюансы и тонкости должны быть отражены в договоре. При достижении сторонами этой договоренности обременение на квартиру переходит на одаряемого одновременно с регистрацией в юстиции права собственности.

Необходимо иметь в виду, что в случае согласия одаряемого принять в дар имущество с указанными обременениями, он не вправе создавать препятствия для продолжающих проживать в квартире дарителя и другого третьего лица на использование жилого помещения и мест общего доступа.

Запрет на осуществление дарения (отмена, признание договора ничтожным, оспаривание)

Действующее законодательство предусматривает ряд ограничений, не позволяющих принимать в дар имущество следующими субъектами:

  1. Законными представителями от лиц, не достигших возраста 14 лет, а также являющихся недееспособными.
  2. Сотрудниками учреждений медицинской, образовательной и социальной направленности от их воспитанников, пациентов, а также близких родственников последних.
  3. Всеми государственными и муниципальными служащими в связи с их профессиональной деятельностью.

Кроме того, невозможно провести рассматриваемую сделку между коммерческими фирмами, а также при отсутствии согласия всех сособственников предполагаемой в дар недвижимости.

Встречаются и ситуации, при которых заключенный договор впоследствии признается ничтожным:

  1. В случаях, при которых договором дарения пытаются завуалировать завещание «считать квартиру подаренной после наступления смерти дарителя».
  2. Даритель в договоре отражает требование, запрещающее одаряемому передаривать, другими словами, отчуждать имущество.
  3. Объект дарения является неопределенным, например, который предполагается приобрести, когда-то в будущем времени.

Женщина подписывает документы

Дарение может быть и отменено. Бесспорным случаем является преступное посягательство на жизнь и здоровье дарителя, а также близких ему лиц (супруга, сына, дочь и т. д.). Даритель вправе отстаивать в суде отмену дарения, если одаряемый безответственно использует имущество, создавая своими действиями угрозу его безвозвратной утраты. Наступление смерти одариваемого также предоставит возможность дарителю отменить свою дарственную, если это будет учтено договором.

Относительно судебного оспаривания рассматриваемой сделки следует отметить, что чаще всего инициаторами данного действия выступают близкие родственники дарителя. К наиболее распространенным случаям относятся:

  • отсутствие права у дарителя распоряжаться имуществом;
  • отсутствие согласия супруга на проведение сделки;
  • отсутствие согласия кого-либо из собственников имущества.

Кроме того, существенным обстоятельством для оспаривания будет являться факт наличия у дарителя психического заболевания, не позволяющего ему в полной мере осознавать истинную природу дарения.

Для того чтобы оформить дарственную на долю в доме, при этом не создав никому проблем и трудностей, избежать возможных споров и судебных тяжб, целесообразно прежде всего обратиться за консультацией к специалисту, которому изложить все начистоту, не скрывая при этом никаких деталей.

Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации