Особенности договора дарения недвижимости согласно ГК РФ

В ситуации, когда требуется осуществить передачу прав собственности на недвижимость от одного гражданина другому, можно использовать сделку дарения и просто подарить требуемое. Сейчас подобная операция – договор дарения недвижимости ГК РФ — часто применяется гражданами, так что вопрос, в каких случаях дарственная признаётся недействительной, закономерно возникает у многих. Рассмотрим его подробнее.

Что такое дарение и когда осуществляется

Дарственной считается договор, в соответствии с которым указанное в нем недвижимое имущество одного лица на безвозмездной основе передаётся в собственность другому лицу. Однако, как и в случае с оформлением других юридических документов, тут есть свои особенности, а также положительные и отрицательные по сравнению с остальными соглашениями качества. По этой причине, прежде чем приступать к оформлению данного договора, нужно ознакомиться с основными моментами.

При составлении дарственной принимает участие всего две стороны — даритель и одаряемый. Первый безвозмездно передаёт второму в собственность имущество. Подобный подход даёт возможность предотвратить так называемое множественное наследие, при котором участие принимает один даритель и множество одаряемых.

Задачей договора дарения недвижимости по ГК РФ является законная и обоснованная с юридической стороны передача собственного от одного гражданина другому. Важно подчеркнуть, что документом подразумевается именно безвозмездная передача, по сути, пожертвование, а значит, соглашение не может приниматься в качестве договора купли-продажи или обмена с переходом недвижимости. Но при этом в дарственной можно указать дополнительные условия, по которым произойдёт переход имущества. Большой популярностью, к примеру, пользуется такой вариант, как возраст одаряемого. В этом случае там указывается, что имущество перейдёт в собственность по достижению лицом определённого возраста.

Права сторон

Как у настоящего, так и у будущего владельца есть определённый перечень прав.

Права дарителя:

• отказ от проведения сделки дарения недвижимости, если после ее оформления произошли перемены в его семейном статусе, финансовом благополучии или здоровье до такой степени, что дарственная при нынешнем положении приведёт к ухудшению его качества жизни;
• требование компенсировать ущерб, нанесенный дарителю в результате полученного отказа принять подарок со стороны одаряемого;
• отменить действие дарственной при возникновении некоторых обстоятельств.

Права получателя:

• возможность в любой момент, пока передача дара не произошла, отказать в его получении;
• выставление требований к дарителю по возмещению причиненного жизни либо собственности вреда из-за недостатков предоставленного дара, только при условии, что эти недостатки уже имели место еще до совершенной сделки, при этом даритель, зная о них, не предупредил об этом.

Теперь следует перейти к тому, какой может быть форма дарственной, и какие условия на это влияют.

Форма договора дарения

Форма соглашения должна определяться в соответствии с тем, что именно является предметом заключаемой сделки, его состав и стоимость. Согласно действующим статьям №574 и 131 Гражданского Кодекса, все договоры о передаче имущества (автомобиля, земельного участка, целой квартиры или доли в ней) в дар обязаны быть оформлены только в письменном виде и должны пройти госрегистрацию. Дарить можно путём вручения, передачи предмета договора либо предоставления на него документов о праве собственности.

Дарственная на недвижимость должна оформляться в нотариальной письменной форме в следующих случаях:

• в качестве дарителя выступает юр.лицо, и цена на предоставляемое в дар имущество больше пяти определённых законодательством МРОТ;
• в договоре содержится обещание передать собственность в дар в будущем.

Договор дарения, который сопровождается передачей дара второй стороне сделки, может быть устным, кроме представленных выше случаев, иначе дарственная в устной форме ничтожна.

В ст.№389 и 391 ГК Российской Федерации перечислены специальные условия, предъявляемые к форме дарственной, которую оформили в отношении 3-их лиц, а ещё дарения в виде освобождения от долга 3-их лиц.

Когда дарение запрещено

В ст. 575 Гражданского Кодекса, его последней редакции, перечислены следующие случаи, при которых заключение дарственной невозможно:

• у коммерческих организаций отсутствует право на осуществление сделки дарения между собой;
• граждане, которые работают в муниципальных и государственных органах, в банковской сфере, не могут получить в качестве дара жилплощадь как благодарность за выполненную работу;
• невозможна передача в дар кому-либо собственности недееспособных граждан и малолетних детей со стороны их законных представителей и попечителей;
• граждане, работающие в органе опеки, воспитательных и лечебных заведениях, не имеют прав на безвозмездное принятие в качества дара недвижимой собственности от лиц, которые содержатся в вышеперечисленных учреждениях.

За нарушение положений статьи виновному может грозить уголовная ответственность.

Отказ от исполнения договора дарения

Отказ от исполнения договора дарения возможен в следующих случаях:

• сделка оформлена незаконно (например, договор с юридическим лицом заключен в устной форме, а это влечет ничтожность данной сделки);
• в соответствии со ст.578 Гражданского Кодекса причиной для отказа от сделки может послужить неправильное обращение с имуществом, переданным в дар, что может повлечь за собой утрату этой собственности;
• даритель во время проведения сделки являлся недееспособным;
• были попытки нанести вред здоровью дарителя или его близких родственников;
• юр.лицо либо ИП, которое является дарителем, признано банкротом.

Как только договор дарения будет расторгнут, гражданин, который получил в результате этой сделки жилплощадь, должен вернуть недвижимое имущество предыдущему владельцу.

Когда можно отменить дарственную

Отменить дарственную можно в следующих случаях:

• одаряемый скончался, если данное условие указывалось в дарственной как повод для признания сделки ничтожной;
• не получено согласие супруга/супруги, оформленное в письменной форме и заверенное нотариусом, если недвижимость является совместно нажитым имуществом;
• даритель не понимал суть заключаемой сделки дарения (ст. 117 Гражданского Кодекса);
• договор был оформлен незаконно или некорректно (не соблюдались порядок подписания, форма и т. п., в соответствии со ст.168 Гражданского Кодекса);
• документ о передаче недвижимого имущества в качестве дара был оформлен под сторонним давлением или по принуждению (ст. 179 Гражданского Кодекса);
• веской причиной для признания оформленной дарственной ничтожной считается дарение, осуществленное как мнимая сделка, то есть проведено для сокрытия других сделок;
• даритель, являвшийся владельцем подаренной жилплощади, недееспособен.

Отменить действие дарственной на законных основаниях можно в трехлетний срок со дня заключения этой сделки или десятилетний, если оспаривание дарственной осуществляется лицом, которое не относится к сторонам соглашения.

Кроме того, у истца есть только год с момента подачи заявления на то, чтоб признать дарственную недействительной. В определённых ситуациях законодательством предусматривается больший срок для оспаривания, к примеру, при неправильном обращении с жилплощадью, что может повлечь нанесение ущерба имуществу.