Порядок и нюансы оформления купли-продажи квартиры с риелтором и без

Договор купли-продажи и ключи от квартиры

Продажа или покупка недвижимого имущества – сложная юридическая процедура. Оформление купли-продажи квартиры – длительный и не всегда приятный процесс, основной целью которого является получение как можно большего количества сведений о сути планируемой сделки и ее предполагаемых итогах.

К кому обратиться

Планируя обзавестись собственной квартирой, следует позаботиться не только о финансовой, но и о юридической стороне вопроса. Поскольку покупатель и продавец не могут доверять друг другу в полной мере, то для заключения между ними обоюдовыгодного договора необходим посредник. В этой роли может выступать специально нанятый юрист или риелтор с соответствующим опытом и образованием.

Помощь юриста

Чтобы оформить договор купли-продажи жилья, проверить представленные продавцом документы и обеспечить финансовую безопасность, оформляющие соглашение граждане могут обратиться в нотариальную контору, специализирующуюся на сделках с недвижимостью. Услуги юриста платные. Если цена недвижимой собственности составляет менее 1 миллиона рублей, нотариусу придется отдать до 1% от обозначенной в договоре суммы. Если стоимость квартиры при покупке превышает 1 миллиона рублей, то за ее оформление придется заплатить 10 тысяч рублей и 0.75% от полученной за ее продажу суммы. Нотариальный договор продажи квартиры через нотариуса оформляется в считаные дни, составление же его самостоятельно может занять несколько недель.

Услуги риелтора

Наиболее выгодный, с юридической точки зрения, вариант того, как оформить продажу квартиры – обращение к риелтору. За свои услуги он потребует больше чем обычный юрист (2-4% от сделки), но его помощь будет куда более ценной, чем попытка продажи квартиры у нотариуса. Так, хороший риелтор:

  • создаст условия для выгодной покупки или продажи жилья;
  • организует просмотры и показы недвижимости;
  • устанавливает точные сроки проведения сделки;
  • организует процедуру внесения задатка и полной суммы;
  • проконсультирует по нюансам, связанным с предстоящей сделкой;
  • помогает собрать необходимые справки, составляет их список;
  • занимается проверкой представленных бумаг;
  • составляет договор купли-продажи, присутствует при передаче денег, курирует всю сделку.

Привлечение риелтора позволяет сэкономить немало времени, но позволить себе такую роскошь может далеко не каждый.

Молодая пара на приеме у риелтора

Многие граждане предпочитают самостоятельно разбираться в вопросах покупки и продажи жилья, пренебрегая помощью нотариусов и риелторов, из-за чего множество квартир оформлено неправильно. Занимающаяся оформлением собственности нотариальная контора позволит избежать множества описанных ниже рисков.

Документы

Чтобы оформить куплю квартиры самостоятельно, необходимо подготовить пакет бумаг, включающий:

  • паспорт (ксерокопии);
  • свидетельство о рождении детей до 14 лет (если квартира — единственное их место прописки);
  • свидетельство о вступлении в брак (без согласия супруга продать оформленное на одного из них имущество нельзя);
  • согласие мужа/жены на продажу (требуется нотариальное заверение);
  • бумаги на правообладание имуществом;
  • техпаспорт (выдается БТИ, действителен в течение 5 лет с момента получения);
  • разрешение на продажу недвижимости несовершеннолетним собственником (не требует нотариального заверения);
  • договор о купле-продаже в 3 экземплярах (2 для сторон сделки,1 для регистрации);
  • доверенность (необходима, если купля или продажа собственности осуществляется третьим лицом).

Нотариус ставит печать на документе

Наиболее важным документом является справка об отсутствии долгов, числящихся за данной недвижимой собственностью. Проверке подлежат не только долги по оплате коммунальных услуг, но и возможные долги по кредитам. Несовершеннолетние граждане не могут быть выписаны из жилья до тех пор, пока их не пропишут в другом месте. Соответственно, продать имущество до наступления этого момента не получится.

Чтобы у покупателя не возникло сомнений в честности намерений продавца, необходимо предоставить ему выписки из ЕГРП и домовой книги, сделанные не позже чем за месяц до предполагаемой сделки.

В данных документах отражены все действия, совершенные в отношении недвижимости за несколько лет подряд (прописка, выписка новых жильцов, передача банку под залог). Если недвижимость куплена по ипотеке, то понадобятся документы, удостоверяющие ее погашение. Жилье, взятое в ипотеку, продается на тех же основаниях, что и обычная недвижимость, но сделка совершается с ипотечной политикой банка, выдавшего кредит.

Дополнительный пакет бумаг

Дополнительно покупатель квартиры или же представляющий его интересы юрист, могут потребовать предъявить им свидетельство о смерти одного из собственников квартиры (необходимо в ситуации, когда недвижимость принадлежала обоим супругам). Среди представленных документов также должны присутствовать:

  • договор о покупке, заключенный между продавцом и предыдущим владельцем объекта;
  • медицинское заключение, подтверждающее дееспособность продавца.

Передача ключей с брелком в виде домика из рук в руки

Владелец квартиры обязан находиться во вменяемом состоянии в момент совершения сделки по договорам продажи. Недееспособные лица продавать имущество не могут. Противящиеся сделке и сомневающиеся в том, что регистрационные документы составлены правильно, граждане обращаются в суд. Покупатель, не желающий иметь дело с ипотекой, и не знавший об ипотечных ограничениях, существующих на момент заключения сделки, также может обратиться с судебным иском, но уже в отношении продавца.

Как пройти регистрацию

Для оформления договора купли-продажи нет необходимости привлекать юриста, государственная регистрация такого рода сделок не требуется. Документ можно составить от руки без специальной подготовки. Подготовленный надлежащим образом документ регистрируется в Росреестре, куда относится лично, отправляется по почте, или же предоставляется в электронной форме. При отправке документов на адрес палаты по почте производится опись содержимого письма, указывается его ценность.

При передаче документов в регистрационную палату заявителю выдается соответствующая расписка. Заявление обязательно следует регистрировать, это позволит исключить бюрократические проволочки. В течение 5 дней после сдачи документации для госрегистрации необходимо уплатить пошлину. Платежная квитанция остается у подателя заявления, но информация о проведенном платеже поступает в Росреестр в указанный период. Если сведений о платеже в базе данных не нашлось, собранный пакет вернут, заявление на оформление квартиры при покупке в регистрационной палате придется подавать повторно.

Регистрация договора купли или продажи квартиры в регистрационной палате производится в срок от 1 до 7 рабочих дней. После завершения всех юридических процедур в ЕГРП появляется соответствующая запись, подателю заявления выдаются регистрационные документы на его имя, оформляются новый кадастровый план и технический паспорт.

Оформление сделки, возможные нюансы

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, продавая или покупая имущество, необходимо не только собрать и проверить весь представленный выше пакет документации, но и соблюдать определенный порядок оформления покупки квартиры:

  • составить соглашение о намерениях;
  • внести аванс;
  • обратиться в Россреестр и встать на очередь для получения прав собственности на объект;
  • составить и заверить договор купли-продажи;
  • оформить акт о передаче недвижимости новому владельцу;
  • рассчитаться с продавцом имущества;
  • пройти госрегистрацию;
  • переехать в квартиру.

Пятитысячные купюры

Аванс вносится на счет продавца, открытый с этой целью в банке. На отдельном счету блокируются средства, предназначенные для оплаты полной стоимости имущества после завершения всех процедур, связанных с его регистрацией. Доступ к ним продавец получает исключительно после оформления договора купли и продажи.

Более подробная информация о том, как происходит оформление квартиры в собственность:

  1. Подготовка к продаже. Поиск желающего приобрести собственность (самостоятельно, или через риелтора), осмотр, заключение предварительного договора и внесение аванса на счет продавца.
  2. Сбор и проверка представленных собственником документов. Производится самостоятельно, или с помощью нотариуса, агентства недвижимости.
  3. Проведение сделки. Заключение договора, предоставление заявления регистрирующим органам, помещение суммы, равной стоимости жилья на банковский счет или в ячейку.
  4. Завершающий этап. Изъятие денежных средств из банковской ячейки или счета, передача их продавцу, подписание передаточного акта на жилье, получение выписки о регистрации и ключей от квартиры.

Договор на продажу и покупку квартиры

Договор о покупке или продаже жилья содержит следующие важные для его участников сведения:

  • номер, серию, место и год выдачи паспорта продавца и покупателя;
  • предмет договора (сведения о квартире – площадь, количество комнат, пристройки, перепланировка, количество вспомогательных помещений);
  • информацию о произведенном покупателем осмотре жилья и выявленных недостатках;
  • стоимость договора;
  • порядок перехода прав;
  • порядок передачи квартиры.

Осуществляющий продажу квартиры гражданин своей подписью удостоверяет, что имущество не находится под залогом, не обременено, не отчуждено, не обещано третьим лицам. Отсутствие упомянутого пункта может стать причиной использования приобретенной покупателем собственности другим гражданами, имеющими на это законное право. Так, если несовершеннолетние граждане не были выписаны из купленного жилья, то они могут претендовать на проживание в нем, независимо от отношений, которые их связывают с новым владельцем.

Ключи от квартиры в многоэтажном доме

Спорные вопросы, возникшие по поводу проданного имущества после подписания договора участниками сделки, разрешаются в суде.

Сам документ вступает в силу после регистрации. В заключительной части договора прописывается пункт о расходах, которые понесут участники сделки по оформлению документов. Расходы могут быть поделены пополам, возложены на продавца или покупателя. В конце документа указываются банковские реквизиты участников сделки, ставятся подписи.

Подписанный документ прилагается к заявлению на регистрацию и передается в соответствующий государственный орган. Единственная приемлемая его форма – письменная, устные договоренности не имеют юридической силы.

Продажа доли

Приобрести или продать квартиру, собственником которой является один человек, достаточно просто. Если же речь идет о продаже части (доли) в квартире, то без помощи опытного специалиста обойтись будет непросто. Чтобы организовать такую продажу собственник должен:

  • собрать документы, подтверждающие его право на владение отдельной долей;
  • оформить отдельный счет по оплате коммунальных услуг;
  • известить остальных владельцев о предстоящей продаже доли (покупка квартиры целиком за счет приобретения доли может быть осуществлена ими в первую очередь).

Продать долю третьим лицам продавец вправе только после получения письменного отказа от остальных собственников.

Продажа-покупка недвижимости у родственников

Данный вид сделки ничем не отличается от той, что производится между незнакомыми людьми. С законодательной точки зрения, не имеет значения, кто именно является собственником квартиры, а кто — ее покупателем. Обычно такого рода договоры являются альтернативной договору дарения либо завещания и не предполагают реальной передачи денежных средств за имущество. Подобное действие условно.

Как не дать себя обмануть

Пытаясь самостоятельно разобраться во всех нюансах оформления сделки купли-продажи квартиры, многие граждане сталкиваются с недобросовестными покупателями или продавцами. Чтобы не стать жертвой мошенников необходимо:

  • вносить задаток только после составления предварительного договора купли-продажи квартиры;
  • обговорить размер задатка, как правило, он не должен превышать 100 тысяч рублей (одно из условий предварительного договора);
  • потребовать с продавца расписку о принятии авансовых средств (заверяется нотариусом);
  • не соглашаться с просьбами продавца о занижении стоимости квартиры (квартиру продаю по меньшей цене, ради снижения налоговых выплат);
  • неоднократно проверить документы на квартиру, приобретенную у застройщика;
  • решить вопрос с поиском денег перед покупкой.

Заключение сделки на покупку квартиры

Внимательного отношения требуют даже незначительные, на первый взгляд, детали. Не там проставленная дата или подпись являются поводом для аннуляции договора. Так, при оформлении продажи квартиры по ипотеке, в качестве продавца выступает не физическое лицо, а банк.

Составление предварительного соглашения

Предваряющий договор купли-продажи документ составляется с целью защиты прав всех участников сделки. Предмет договора – предстоящая сделка, а также время и место ее проведения. Условиям договора могут соответствовать возможные штрафные санкции, налагаемые на продавца и покупателя в случае его расторжения. Данный документ можно составить самостоятельно, но лучше воспользоваться помощью юриста.

Не зная, как оформить приобретение имущества, граждане должны обратиться к юристу или риелтору. Самостоятельное оформление сделки по купле-продаже недвижимости также возможно, но занимает больше времени. В конечном итоге консультация юриста все же оказывается необходимой.

Процесс продажи жилья начинается с поиска покупателя, составления договоров о намерениях и получения аванса. Важной составляющей являются сбор и проверка документов на квартиру. Договор купли-продажи составляется после подтверждения прав владения жильем.

Завершается оформление покупки квартиры актом приема-передачи жилья, деньги поступают на счет продавца, покупателю выдаются документы на право владения ею, регистрационный номер (оформлять их придется за собственный счет, за счет продавца или же поделив расходы пополам).

Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации