Оформление купли-продажи земельного участка

Сделки с земельными участками, загородными домами не уступают по популярности сделкам с квартирами (описанию процедуры покупки квартиры без посредника мы посвятили отдельную статью).

В данной статье мы рассмотрим порядок проведения сделки по покупке земельного участка и расположенной на нем недвижимости, а также порядок регистрации перехода права собственности на участок и другие объекты в Федеральной регистрационной службе.

Ограда в поле

Пошаговая инструкция

Шаг 1. Выбор земельного участка, дома и проверка юридической чистоты недвижимости

Самый важный шаг при покупке недвижимости. Тщательно осматривая участок и дом, вы снижаете риск того, что сделка с недвижимостью будет оспорена и недвижимость будет у вас отнята.

Следует также иметь в виду, что при покупке земельного участка проводится дополнительная проверка ограничений на использование участка с учетом экологических и иных требований (для этого заказывается специальная выписка из ЕГРЮЛ об основных характеристиках земельного участка

Кроме того, при покупке участка с домом необходимо проверить соблюдение правил при строительстве дома (нет ли легализации самовольной постройки, есть ли возможность ее узаконить, нет ли нарушений строительных норм). Также важно обратить внимание на границы участка и на то, были ли проведены геодезические измерения.

Продавать можно только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Во время подписания договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях на его использование.

Общее обсуждение юридической экспертизы и конкретные детали инспекции земли и дома можно найти в следующей статье по ссылке.

При покупке земельного участка сельскохозяйственного назначения также важно знать о праве первоочередного отказа муниципалитета, а также об ограничениях на продажу долей (акций) в праве собственности на сельскохозяйственные земли, возникших в результате процедуры приватизации.

Шаг 2.  Выбираем: аванс или задаток. Оформляем предварительные договоренности с продавцом

Как только покупатель и продавец согласуют основные условия сделки, необходимо заключить предварительное соглашение, после чего можно приступать к деталям сделки. С этой целью стороны заключают предварительный договор купли-продажи.

данного договора заключается в том, что стороны устанавливают свои обязательства по заключению договора купли-продажи земельного участка, здания, при этом в договоре указываются существенные условия будущего договора: предмет договора (индивидуальные признаки земельного участка, здания: адрес, кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования и т.д.) и цена приобретаемого земельного участка или здания.

Важным условием предварительного договора является также дата заключения договора купли-продажи земли или дома (договора купли-продажи земли и дома). Если стороны не договорились об этом сроке, закон предусматривает, что он составляет один год с момента заключения предварительного договора.

Если покупатель и продавец не заключат договор в установленный срок и ни одна из сторон не предложит заключить договор, направив письменное предложение заключить договор, обязательства по предварительному договору прекращаются.

Покупатель и продавец могут договориться в предварительном договоре о том, что покупатель и продавец должны будут заплатить задаток для покрытия обязательства по заключению основного договора. Однако важно знать основные правила, касающиеся депозита:

  • если заключение договора не состоялось по вине продавца, продавец обязан вернуть двойную сумму задатка;
  • в случае, если заключение договора не состоится или стороны по своей воле откажутся от предварительного договора, задаток будет возвращен.
  • Если заключение договора не состоялось по вине покупателя, уплатившего задаток, задаток не возвращается;

Более «простой» вариант обеспечения предварительного соглашения — это внесение авансового платежа. Авансовый платеж — это денежная сумма, выплачиваемая в обмен на будущие платежи. Это означает, что вся сумма первоначального взноса засчитывается в счет оплаты стоимости недвижимости по договору. Однако если договор купли-продажи не заключен, авансовый платеж должен быть возвращен в полном объеме (независимо от того, по чьей вине договор не был заключен).

Если возникают сомнения относительно характера уплаченной суммы, то юридически следует исходить из того, что был произведен авансовый платеж, а не задаток. Поэтому, если вы решили закрепить договор задатком, это должно быть четко указано в договоре сторон.

Важно помнить, что поскольку задаток имеет обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, задаток не может быть выплачен без договора (в частности, предварительного договора). Деньги, выплаченные только на основании расписки, которая не содержит обеспеченного обязательства, должны рассматриваться как авансовый платеж.

Шаг 3.  Предоставление документов на земельный участок, дом банку (при покупке земельного участка, дома в ипотеку)

После проверки документов на участок, дом и, самое главное, документов, характеризующих покупателя-заемщика, банк примет решение об одобрении или отказе в выдаче кредита. Если кредит одобрен, банк направляет предложение об условиях кредитования. Как только вопрос с кредитом будет решен, можно переходить к следующему этапу, где банк также будет участвовать практически на всех последующих этапах процесса покупки участка земли, дома или дачи с участком земли.

Девушка держит в руках дачный домик

Шаг 4.  Подготовка или анализ представленного продавцом проекта договора купли-продажи земельного участка, строений.

Согласование условий сделки, выбор способа оплаты стоимости земельного участка. Запрос документов на сделку у продавца.

Прежде чем «пойти на сделку», покупатель требует от продавца следующие документы:

  • Справки, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам, при оформлении продажи земли в садоводческом кооперативе (ТСЖ), DNP должен получить подтверждение об отсутствии задолженности по взносам ТСЖ, DNP (вопрос о погашении задолженности также решается до сделки);
  • В некоторых случаях (если есть сомнения в здоровье продавца или если продавец преклонного возраста) рекомендуется попросить продавца пройти медицинское обследование на предмет «состояния здоровья» на день совершения сделки.
  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете в этих учреждениях (лучше просить справку с посещением врача, а не просто справку о «нерегистрации»);
  • в случае приобретения жилого дома — выписка из жилищного реестра с указанием, кто зарегистрирован в жилом доме (как правило, вопрос о выписке всех зарегистрированных лиц решается до совершения сделки);

Стороны должны согласовать условия договора до сделки, внести поправки и подготовить документы к подписанию.

Какие условия должны быть включены в договор о продаже земельного участка или дома:

  • Цена участка или дома, порядок и сроки оплаты и распределение регистрационных расходов;
  • Обязательства сторон.
  • Гарантия продавца об отсутствии признаков банкротства;
  • обязательства по погашению долгов за взносы и коммунальные услуги;
  • состоит ли продавец в браке и обязанность продавца получить согласие супруга, если продавец состоит в браке и земля или дом находятся в совместной собственности;
  • в договоре о покупке жилого дома указано, кто сохраняет право занимать и как освободить жилое помещение (или указано, что на момент подписания договора зарегистрированных лиц нет)
  • основание, на котором продавец приобрел право собственности (реквизиты договора купли-продажи, мены, дарения и т.д. или свидетельство о праве на наследство, иной документ, реквизиты свидетельства о собственности или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц)
  • заверения продавца об отсутствии залоговых прав, других обременений, ограничений вещных прав и о том, что договор купли-продажи не был заключен с каким-либо другим лицом;
  • порядок перехода права собственности на земельный участок и дом и перехода риска случайной гибели;
  • описание участка и дома (адрес, кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования участка, площадь);

Договор купли-продажи жилого дома, земельного участка или другого строения должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Закон не предусматривает обязательной нотариальной формы для такого соглашения. В частности, требование о нотариальном заверении является исключением:

  • сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
  • сделки по отчуждению долей в праве собственности на недвижимое имущество, включая отчуждение всеми участниками совместной собственности своих долей по одной сделке, за исключением долей в земле (доли в праве собственности на участок сельскохозяйственной земли, предусмотренные Постановлением о приватизации сельскохозяйственных земель)
  • сделки по отчуждению жилого дома, если заявление и документы для регистрации сделки представлены в орган регистрации прав собственности по почте.

Переход права собственности на основании договора о покупке дома с земельным участком подлежит государственной регистрации (сам договор не регистрируется, регистрируется переход права собственности, поэтому договор вступает в силу с момента его подписания, а не регистрации; согласие супруга покупателя на покупку земельного участка также не требуется).

Одним из наиболее важных вопросов при заключении договора купли-продажи недвижимости (земли, гаража, дома, участка и т.д.) является выбор способа оплаты. Читайте отдельную статью о способах оплаты при сделках с недвижимостью. В этом пошаговом руководстве мы рассмотрим порядок рекомендуемых способов оплаты, а также рассмотрим порядок покупки или продажи недвижимости с использованием кредита.

Последнее уточнение относительно покупки дома и участка земли: закон не позволяет продать участок земли без здания, если они принадлежат одному и тому же лицу. Поэтому одним из важнейших условий договора купли-продажи земельного участка с домом является точная формулировка его предмета с указанием отдельно всех идентифицирующих признаков дома и участка.

Шаг 5.  Подписание договора купли-продажи земельного участка, дома, оплата стоимости земельного участка, дома

Если сделка подлежит нотариальному удостоверению по закону или по желанию сторон, необходимо согласовать с нотариусом проект договора купли-продажи и предоставить перечисленные выше документы, а также документы, подтверждающие право собственности на участок (перечень документов, подтверждающих право собственности в зависимости от основания покупки, см. в статье о проверке законности собственности), паспорта сторон сделки и другие документы, необходимые нотариусу.

После проверки документов нотариус назначает дату сделки, договор о покупке участка и дома подписывается нотариусом, который заверяет подписи сторон своей подписью и печатью. Затем нотариус направляет документы на регистрацию прав собственности или стороны сами подают документы на регистрацию в Росреестр.

С 01.02.2019 года эта услуга включена в нотариальный тариф, но стороны должны оплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре; после удостоверения сделки нотариус обязан незамедлительно, но не позднее конца рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, подать в электронном виде заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в Росреестр, в исключительных случаях он подает их в бумажном виде в течение 2 рабочих дней, но стороны могут отказаться от подачи документов через нотариуса.

При подаче документов нотариусом в электронном виде срок регистрации сокращается — регистрация занимает всего 1 день (если стороны сами подают документы в Росреестр — 3 рабочих дня; если подают документы через МФЦ — 5 рабочих дней). После завершения процедуры купли-продажи у нотариуса стороны приступают к выплате стоимости имущества.

Если сделка не заверяется нотариально, оплата и подписание договора обычно происходят одновременно.

Аккредитив

Если договор купли/продажи заключается путем оплаты по аккредитиву, стороны обычно подписывают договор купли/продажи в банке, где был открыт аккредитив. Аккредитив требует от покупателя открытия банковского счета и подписания заявления на аккредитив.

Заявление требует следующей основной информации: сумма аккредитива, срок действия аккредитива (включая переход права собственности), контракт, который будет выпущен, описание земли или здания, данные покупателя и продавца, тип аккредитива (аккредитивы могут быть безотзывными или отзывными, покрытыми или непокрытыми; различия см. в статье выше; безотзывный покрытый аккредитив обычно используется в сделках с недвижимостью) и основание для выпуска аккредитива.

Далее покупатель кладет деньги на банковский счет; после выставления аккредитива деньги переводятся в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остаются на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), переводятся в банк продавца (исполняющий банк, исполняющий банк) только после получения документов, подтверждающих аккредитив (непокрытый аккредитив). Процедура проще и короче, если у покупателя и продавца один и тот же банковский счет.

Банковская ячейка

Как правило, сделка с землей или домом заключается в банке, где арендуется сейфовая ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга и обмениваются документами.

Для аренды сейфа с банком заключается договор аренды, в котором оговариваются условия доступа к ячейке. Эти условия обычно включают представление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю.

Однако могут быть наложены и дополнительные условия (например, выписка из реестра домовладельца, подтверждающая удаление всех жильцов, которые не были «выписаны» на момент сделки). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу, как «проверка и пересчет наличности», сотрудник банка на машине проверяет купюры на подлинность и пересчитывает суммы, затем наличность упаковывается в запечатанный пакет с подписью и печатью банка.

Затем продавец, покупатель и сотрудник банка входят в хранилище, вместе кладут деньги в индивидуальный сейф и закрывают его. Ключи от сейфа передаются покупателю. Затем покупатель передает ключи продавцу в обмен на получение продавцом денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку непосредственно в момент сделки (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель подписывает ее, чтобы отличить эту расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, ключи у покупателя, а после регистрации права собственности на землю стороны обмениваются домом (подробнее об этом в разделе 8).

Ипотека

При покупке земельного участка или дома в кредит, как правило, платежи осуществляются через банк, предоставивший кредит. Здесь возможны различные варианты:

  1. покупатель сам переводит продавцу сумму первоначального взноса (собственные средства), а затем банк переводит кредитные средства после получения подтверждения об оплате собственных средств.
  2. покупатель вносит собственные средства на банковский счет, банк также перечисляет средства на счет, а затем собранные средства переводятся на счет продавца.

При использовании кредитных средств покупатель подписывает с банком кредитный договор, а банк также оформляет закладную и ипотечный договор.

Для оформления ипотечного договора и ипотечного кредита потребуется оценка участка (дома), а также в большинстве случаев необходим геодезический или технический план (паспорт) объекта недвижимости (такой документ можно получить у продавца или заказать в компании, которая произвела замеры помещения и сделала технический план помещения или межевой план участка (будет выдана копия ранее сделанного плана, что дешевле, чем заказывать план у новой компании с кадастровым инженером на месте). Как правило, кредитные средства перечисляются продавцу после регистрации передачи земли или дома покупателю и регистрации залога на недвижимость в пользу банка.

Последнее уточнение, касающееся этого этапа сделки с недвижимостью: за услуги банка должна быть уплачена комиссия. Разделение гонорара между сторонами — это вопрос договора, каждый раз определяемый индивидуально (одна сторона должна платить или платит половину).

Дополнительные расходы следует заранее обсудить с покупателем и распределить их бремя, включив в цену недвижимости (к таким расходам относятся банковские комиссии, оплата услуг нотариуса, если требуется, расходы на получение документов, услуги юриста, специализирующегося на сделках, пошлина за государственную регистрацию).

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector