Инструкция по оформлению квартиры по ипотеке

Золотой ключ, кубики с процентами

Ипотека уже давно не считается диковинкой, и много граждан таким образом приобретают себе недвижимость. Но все же большинство заемщиков не особо разбираются, как правильно производится оформление квартиры по ипотеке. Все дело в том, что имеется ряд нюансов, которые требуется знать.

Содержание

Что такое ипотека и каковы условия ее оформления

Ипотека представляет собой особый социальный вид кредита с целью покупки или возведения жилплощади. Но для этого потребуется иметь в качестве гарантии возврата полученных денежных средств залоговое имущество. Зачастую им считается приобретаемое жилье, а также таковым может быть и уже имеющееся в собственности у заемщика. Также хочется отметить, что есть некоторые важные аспекты касательно ипотечного объекта:

  1. Таким жильем собственник не вправе распоряжаться на свое усмотрение в течение времени, пока происходит выплата по ипотеке. То есть дарить, продавать или сдавать он не имеет права без обсуждения вопроса с кредитной организацией, которая предоставила заем.
  2. В случае невыполнения обязательств по такому договору кредитор имеет право в судебном порядке забрать данную недвижимость себе в собственность.

Обязательным при оформлении ипотечного кредита считается соблюдение обозначенных условий, к ним относятся:

  1. В первую очередь, на что обращается банк внимание при выдаче ипотеки, так это на наличие постоянного дохода у человека, который таким образом хочет приобрести жилье.
  2. Согласно ипотечной программе у заемщика должно иметься в наличии денежные средства для предоплаты. В основном его сумма составляет не меньше 15-30% от общей цены приобретаемого жилья.
  3. Не менее важным считается вопрос, касающийся возраста человека, что планирует оформлять ипотечный кредит. Это обусловлено тем, что банковские учреждения дают разрешение на оформление ипотеки гражданам, которым исполнился 21 год. Максимальный же возраст зависит от срока кредитования.
  4. Еще одним из условий считается такой факт, что банки предоставляют денежные средства физическим лицам, которые имеют трудовой стаж не меньше 6 месяцев. Но предпочтение все же отдается гражданам, у которых стаж больше, и если он не имеет частых перерывов, связанных с переходом на новое место работы.
  5. Обязательным считается страхование такой недвижимости.

Семья переехала в новую квартиру

Какие имеются подводные камни при получении ипотеки, посмотрите видео в интернете, где приведены комментарии экспертов относительно задаваемых вопросов.

Какие действия потребуются для оформления ипотеки

Изначально что требуется, так это обдумать и реально оценить свои финансовые возможности. И только после этого начинать поиск кредитных учреждений, которые выдают деньги на ипотеку. После того как будут взвешены все за и против, а также выбран подходящий банк можно писать соответствующее заявление. Но здесь стоит отметить тот факт, что большинство банков заявление на выдачу такого вида кредита оформляют на платной основе. Что касается времени рассмотрения заявки, то в основном ответ будет известен через несколько дней. Но иногда, крайне редко ждать ответа приходится и несколько недель.

Кроме этого, помимо заявления потребуется предоставить и необходимый перечень документов, справок и других бумаг, которые будут проверяться очень тщательно.

По каким критериям выбрать банк и ипотечную программу

Прежде чем брать квартиру в ипотеку, рекомендуется ознакомиться с условиями, предоставляемыми банками относительно этого вопроса. Поскольку разные банки составляют свои ипотечные программы, нужно очень внимательно изучить всю доступную информацию. Основное, на что требуется обратить внимание, так это на:

  • суммы, предлагаемые для ипотечного кредита;
  • ставка напрямую зависит от банка, но в основном ее процент варьируется в пределах 11-15%;
  • сроки выплаты по кредиту;
  • наличие штрафных санкций;
  • условия обеспечения;
  • обременения;
  • в какой валюте выдается кредит.

Что касается основных условий, то они также обозначаются самими банками, поэтому информацию требуется в обязательном порядке просматривать и изучать.

Человек считает на калькуляторе, рядом игрушечный домик

Какой сделать выбор недвижимости: новостройка, вторичный рынок, квартира, дом

Взять жилье в кредит — весьма ответственное дело, и к тому же требующее достаточно большого количества денежных средств. Поэтому банковские учреждения, что предоставляют возможность получить ипотеку для приобретения жилплощади, перестраховываются, обозначив ряд условий по выбору недвижимости. Суть их заключается в том, что:

  1. Жилье должно иметь ценность на рынке не только на момент выдачи ипотеки, но и по истечении срока, на который будет заключен договор.
  2. Жилое помещение не должно быть ветхим или располагаться в домах, требующих капитального ремонта, реконструкции или же поставленных на учет для снесения.
  3. Кроме этого, приобретаемое жилье не должно иметь незаконной перепланировки.
  4. К условиям также относится такой факт, что большинство банковских учреждений может не дать разрешение на приобретение жилья на стадии планирования стройки. В основном дом или квартира должны быть возведены не меньше чем на 75%.
  5. Финансовые учреждения, что занимаются выдачей денежных средств на покупку жилья по ипотеке, положительней относятся к приобретению жилья заемщиком на вторичном рынке. Это обусловлено тем, что таким образом банки защищаются — на стадии, пока объект будет строиться, нередки случаи, когда замораживают стройку на несколько месяцев, а порой и несколько лет.

Можно воспользоваться риэлтерскими услугами. Так как такие компании занимаются вопросами недвижимости, то риэлтор может помочь подобрать нужный вариант намного быстрее, чем самостоятельный поиск и поможет совершить весь поэтапный перечень действий: с момента выбора жилья до подписания самого договора. Но сколько стоят такие услуги? В зависимости от региона процентная ставка составляет 3-6%.

Кроме этого, есть возможность обратиться в МФЦ, где сотрудники могут оказать помощь относительно спорных вопросов, если таковые возникнут на любом этапе оформления ипотеки.

Для чего нужна оценка недвижимости

Оценивание жилплощади, которую планирует покупать человек по ипотеке, требуется в первую очередь для банковского учреждения. Все дело в том, что так оно страхует себя на случай, когда заемщик по каким-то причинам не выполняет взятые обязательства по выплате кредита. Кроме этого, кредитору требуется оценить недвижимость, чтобы убедится, что за период выплат по ипотеке ее стоимость существенно не упадет. В ходе осмотра квартиры банк оценивает все финансовые риски, а также по его результатам определяется лимит на выдаваемую ссуду для заемщика.

Список документов и подача заявки в банк

Собрать все необходимые документы — важный момент, поскольку их наличие, и что немаловажно, достоверность будет залогом, что банк примет положительное решение в пользу заемщика. После того как будет выбран банк, и его предоставляемые условия по ипотеке окажутся вполне приемлемыми, стоит собрать бумаги и написать соответствующие заявление. Пакет документов по ипотеке состоит из:

  • паспорта гражданина Российской федерации и еще нужен один документ, что подтверждает личность;
  • справки о доходах всех членов семейства;
  • свидетельства о браке;
  • ксерокопии трудовой книжки, которая должна обязательно быть заверена работодателем заемщика;
  • сертификата о проведенном оценивании жилплощади, являющейся целью покупки;
  • кредитного договора и соответственно написанного заявления на получение ипотеки на жилье.

Молодая семья и мужчина общаются в офисе

Это лишь стандартный список документов, считающийся обязательным, но в зависимости от банка, а именно его ипотечной программы, этот пакет может быть дополнен.

Хочется отметить, что перед тем, как подписывать кредитный договор, его следует тщательно изучить, не стесняясь спрашивать об интересующих вопросах. Чтобы впоследствии не возникали такие ситуации, как повышенная процентная ставка или другие нюансы. Обязательным пунктом, на который следует обратить внимание, указываются обязанности сторон и последствия их невыполнения.

Сроки и последовательность оформления ипотеки

Процесс начинается с подачи заявления в выбранный банк и предоставления необходимых документов. Затем:

  1. Финансовым учреждением производится обязательная и тщательная проверка кредитной истории заемщика, а также его платежеспособность. Зачастую, чтобы получить одобрение на получение ипотечных средств, сумма ежемесячной выплаты по такому кредиту у заемщика должна составлять приблизительно 40% от его дохода. На решение кредитным учреждениям предоставляется 5 дней.
  2. Если заявление рассмотрено, и получен положительный ответ, заемщику необходимо в течение 2-3 месяцев подыскать подходящий вариант квартиры. Но на практике граждане приходят в банк для получения ипотеки, уже определившись с выбором.
  3. Далее требуется оценить недвижимость. В основном этот процесс занимает около недели.
  4. Когда будут произведены предыдущие действия и расчеты, необходимо оформить ипотечный договор. Для этого в обозначенное время должны в банк прийти продавец жилья и гражданин, что желает его приобрести.
  5. Обязательным считается подписание договора купли/продажи между покупателем и продавцом.
  6. После подписания документа банк перечисляет сумму денег, которая была оговорена всеми сторонами сделки. Но воспользоваться денежными средствами продавец сможет только после того, как покупателем будет произведена регистрация приобретенной жилплощади. Это примерно занимает 5 дней.

Мужчина держит в руке ключи от квартиры в новостройке

В совокупности вся процедура оформления недвижимости по ипотеке занимает примерно два месяца. Еще один важный момент — этот процесс достаточно финансово затратный, и в случае, если на каком-то этапе банк сочтет, что не выполнены некоторые условия, то потраченные денежные средства на оформление возврату уже подлежат. Поэтому следует ответственно относиться ко всем нюансам, что могут возникнуть, и соблюдать последовательность оформления ипотеки.

Регистрация сделки и способы передачи денег продавцу

Поскольку ипотека подразумевает собой наличие залогового имущества, банковские учреждения требуют, чтобы залог оформлялся непосредственно сразу по факту приобретения жилья. То есть купленную квартиру следует после покупки оформить в залог банку, выдавшему ипотечные средства. После этого кредитор производит перечисление финансов продавцу, но способ их передачи определяет непосредственно сам банк. Это:

  • передача денег через депозитарий банка;
  • средства будут направлены на счет продавца после заключения договора о купли/продаже и оформлении ипотеки;
  • наличными человеку, отчуждающему жилплощадь, еще до момента подачи покупателем документов на государственную регистрацию;
  • через аккредитив.

Такие нюансы требуется узнавать непосредственно перед подписанием договора. Все дело в том, что если передача денег будет производиться по депозитарию, то потребуется оплачивать перевод денежных средств из банка в банк. Такая обязанность возлагается непосредственно на заемщика. А вот по аккредитиву происходит перечисления финансов только для юридических лиц.

Обязательное страхование и передача жилья в ипотеку

Обязательным условием приобретения недвижимости по ипотеке считается его страхование на случаи утраты, невыполнения обязательств или невыплаты заемных средств. Такая процедура также предусматривается в кредитном договоре, поэтому на это стоит обращать внимание перед его подписанием. Поскольку довольно часто банки для своей перестраховки могут завышать стоимость полиса, порой это достаточно дорого.

Следующем этапом после оформления страхования заемщику требуется заверить договор ипотеки в Росреестре. Этот орган выдает не свидетельство о праве собственности, а экземпляр договора со штампом о регистрации приобретаемого жилья с отметкой, что данная недвижимость находится под залогом у банка. Поэтому распоряжаться ей заемщик не может без непосредственного разрешения кредитора. Это касается вопроса о сдаче, продаже, а также возможности оформить дарственный договор.

Относительно залоговой — она находится в собственности банка до момента полной выплаты суммы, взятой на покупку недвижимости, или до момента, когда заемщик производит погашение кредита досрочно.

Передача игрушечного домика из рук в руки

В качестве объекта страхования выступает приобретаемое имущество на случаи непредвиденных ситуаций, к примеру, потоп, пожар, или другие катаклизмы. Но также банки требуют застраховаться и заемщику на случаи утраты трудоспособности или смерти. Наличие страховки позволяет кредитору быть уверенным в возращении выданных денежных средств. Такой пункт должен обязательно вписываться в договор по ипотеке.

Общая схема оформления квартиры по ипотеке в собственность

После подачи документов на жилье в собственность по ипотеке Росреестр проверяет их подлинность и другие аспекты:

  1. Выясняет возможные ситуации, которые могут повлиять на принятие решения о регистрации такого права или об отказе.
  2. Если предоставленные сведения покажутся приемлемыми, то орган, занимающийся регистрацией недвижимости, вносит записи в свою базу данных.
  3. На основании этого будет выдан документ о праве собственности на имущество, но с отметкой, что оно находится под банковским залогом до полной выплаты обозначенного кредитным договором суммы.

Чтобы оформление было произведено по всем нормам, в Россреестр потребуется предоставить документы, это:

  • паспорт участников, совершающие сделку (покупателя и продавца);
  • заявление обеих сторон, которое рекомендуется подписывать в присутствии регистрирующего лица;
  • обязательным считается наличие квитанции об уплате государственной пошлины относительно регистрации права собственности;
  • договор купли/продажи, который подписывают двое участников сделки;
  • документы, подтверждающие наличие прав собственности отчуждаемой недвижимости;
  • договор с банком о том, что данное имущество находится под залогом;
  • если это квартира, то потребуется предоставить кадастровый паспорт, а на жилой дом необходимо наличие домовой книги;
  • справка, в которой указывается отсутствие задолженностей по коммунальным услугам;
  • справка из органов опеки, если в числе собственников имеется несовершеннолетний ребенок;
  • нотариально заверенная документация от всех владельцев, если жилплощадь находится в долевой собственности;
  • документ, который заверяет нотариус, от второго супруга, если отчуждаемое жилье находится в совместной собственности. То есть муж или жена должны дать добро на приобретение квартиры по ипотеке.

Это основной перечень документов, требующийся при обращении в регистрационный орган, но он может быть дополнен в зависимости от обстоятельств, при которых происходит отчуждение недвижимости.

К дополнительным документам и условиям могут относиться:

ДокументыУсловия
помимо главных бумаг, потребуется написать рапорт на имя руководства с последующим получением свидетельства, что дает возможность подать заявку на целевой заемобязательным условием считается то, что военный должен состоять на учете на получение жилплощади по Военной ипотеке не менее 3 лет
ипотека под материнский капитал достаточно редкая форма, поскольку не все банки готовы работать по сертификату, который выдается семье при наличии более 2-х детей. Поэтому такой вопрос решается исключительно индивидуально с гражданамиплатежеспособность, безупречная кредитная история
если жилье приобретается на первичном рынке:
  • договор о бронировании жилплощади;
  • копии учредительных документов компании застройщика;
  • ксерокопия документа, в которой указывается, что компания-застройщик приняла решение о продаже недвижимости;
  • документы на законное право строительства недвижимости
такие сведения стоит проверять с особой внимательностью, чтобы не возникли неприятные ситуации и не попасть в руки мошенников.

Компания-застройщик должна иметь хорошую репутацию, поэтому рекомендуется выяснить все имеющиеся нюансы
что касается покупки жилья на вторичном рынке, то понадобится:
  • документ подтверждающий регистрацию прав собственности;
  • акт приема/передачи недвижимости;
  • технический паспорт, который должен иметь срок действия не менее 5 лет
жилье не должно иметь никаких задолженностей, обременений и других аспектов, которые могут стать причиной отказа ее покупки по ипотечному кредиту

Передача ключей от квартиры из рук в руки

Относительно вопроса покупки квартиры с наличием обременений: это напрямую зависит от решения банковского учреждения, что предоставляет ипотеку. Все дело в том, что такая недвижимость несет в себе большие риски как для банка, так и для самого покупателя. Если же финансовое учреждение дает согласие на сделку, то после выплаты полного объема задолженности банк направляет справку об отсутствии обременений нотариусу, и только тогда имущество снимается с реестра по ипотеке.

Как происходит регистрации ипотечной недвижимости

Зарегистрировать недвижимость, приобретаемую по кредиту, процедурой мало чем отличается от общей, но все же имеются некоторые аспекты, которые требуется знать.

В новостройке

В первую очередь, хочется отметить, что покупка по ипотеке жилья у застройщика должна соответствовать основным требованиям. Право на регистрацию у заемщика возникает тогда, когда компания застройщик оформит недвижимость в Росреестре, а именно: получит все необходимые документы (тех.паспорт, разрешение на ввод в эксплуатацию здания, получение почтового адреса).

На вторичном рынке

Приобретение недвижимости на вторичном рынке и последующая регистрация практически аналогичны. Различие заключается только в перечне документов, которые потребуется предоставить в регистрирующий орган. А также если на жилплощади в наличии несовершеннолетний ребенок, понадобится разрешение опекунского совета.

Что необходимо учитывать при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку

Инструкция по такому вопросу обозначена предусмотренными правилами и должна выполняться во избежание проблем. А именно:

  1. В первую очередь, рекомендуется выбрать кредитную организацию, а также ипотечную программу, которая будет приемлема для заемщика.
  2. Далее потребуется подать заявление с предоставлением необходимых документов.
  3. Обязательным является наличие одобрения от банка.
  4. Пошаговый этап включает в себя выбор квартиры. В случае если заемщик планирует покупать недвижимость в новостройке, банковские учреждения предоставят информацию проверенных застройщиков, с которыми они сотрудничают. Когда жилплощадь приобретается на вторичном рынке, следует искать объект покупки самостоятельно.
  5. Заключение договора.
  6. Регистрация недвижимости в регистрационном органе.
  7. Выплата кредита и его процентов.

Можно ли получить имущественный вычет по ипотеке

Налоговый вычет предусматривает возможность получить своего рода компенсацию за потраченные денежные средства при покупке квартиры. Все дело в том, что государством обозначен процент налога, который является обязательным для всех субъектов РФ, его сумма составляет 13%. Для того чтобы оформить удержание суммы при покупке квартиры по ипотеке, необходимо направить в налоговый орган соответствующее заявление, а также предоставить все необходимые документы.

Несмотря на то что нормативными актами не обозначен период, когда истекает срок давности обращения за данным видом вычета, право на его получение наступает с момента регистрации имущества в собственность. Кроме этого, стоит учитывать, что получить НДФЛ можно лишь с обозначенной в законодательстве суммы, то есть независимо от реальной стоимости жилплощади вычет удерживается лишь с 3 млн рублей, если квартира покупалась по ипотеке.

Также стоит отметить, что для обращения в ФНС за имущественным вычетом, помимо основных бумаг, потребуется предоставить платежные документы из банка, что заемщиком производятся выплаты по кредиту.

Человек расписывается в контракте, рядом стоит игрушечный домик

Кроме как в налоговой, имущественный вычет можно получить непосредственно у работодателя, но только лишь с разрешения ФНС. В таком случае период выплат будет длиться до момента, пока не будет выплачена вся сумма такого удержания.

Как снять обременение с ипотечной недвижимости

Чтобы стать полноправным собственником приобретенного недвижимого имущества, по ипотеке требуется выплатить все проценты и соответственно все тело кредита. После погашения кредита банк должен предоставить соответствующий документ, что заемщик рассчитался с ним полностью. Далее потребуется направиться снова в Росреестер, где необходимо предъявить соответствующие сведения. Для этого потребуется:

  • заявление;
  • ипотечный договор;
  • справка, где банк указывает данные о полной выплате кредитных средств;
  • закладная на недвижимость;
  • паспорт заемщика.

После истечения 3-х дней данный орган снимает с учета обремененное имущество и выдает документ о праве владения и распоряжения им в полной мере.

Условия и особенности оформления ипотечного кредита в крупнейших банках России

В основном таким вопросом занимаются крупные банковские учреждения, которые имеют соответствующую репутацию и стабильность, проверенную годами.

К примеру, своим соотечественникам Сбербанк предлагает такие условия по ипотеке:

  1. Минимальный возраст составляет 21 год, что касается предельного, то человеку не должно быть больше 74 лет.
  2. Денежные средства по ипотеке выдаются только в том случае, когда последний взнос будет выплачен гражданином до достижения 75 лет.
  3. Минимальный стаж свыше 12 месяцев, но при этом он может составлять 6 месяцев, если заемщик является зарплатным клиентом — требования относительно стажа в тогда не применяются.
  4. Родители, супруги, а также дети после 18 лет имеют право быть созаемщиками, но после учета суммарного дохода обозначенных лиц.
  5. Пенсионерам с минимальной пенсией, а также гражданам пожилого возраста с наличием небольшого дохода ипотеку не предоставляют.

Что касается условий, то они заключаются в том, что:

  • денежные средства выдаются исключительно в рублях;
  • выделенные финансы предназначаются на покупку или строительство жилья только на территории РФ;
  • объект недвижимости должен иметь целевое назначение, а именно: проживания в нем;
  • первоначальный взнос составляет не меньше 20% (для молодых семей или по акции для застройщиков процент — 15);
  • банк предоставляет возможность своим клиентам погасить ипотеку досрочно.

Игрушечный домик стоит на калькуляторе

Такие же условия предоставляются и банком ВТБ и многими другими кредитными учреждениями, но с небольшими отличиями, которые следует выяснять при непосредственном посещении. Оформление ипотечной квартиры в собственность, независимо это новостройка или приобретение квартиры на вторичном рынке, имеет некоторые аспекты. К примеру, банковские учреждения предоставляют возможность приобрести жилье только лишь в пределах определенного региона.

Что можно сделать, если нет денежных средств для дальнейшей оплаты ипотечного кредита

Иногда возникают такие ситуации, что нет возможности оплачивать взятый по ипотеке кредит. Это весьма неприятная ситуация, но вполне разрешимая, если своевременно об этом сообщить банку, где был оформлен договор. Для этого потребуется написать соответствующее заявление, а после рассмотрения этого вопроса финансовое учреждение предоставит варианты решения. На что могут претендовать заемщики по ипотеке? Это может быть:

  • реструктуризация долга;
  • отсрочка периода выплаты;
  • переуступка также является одним из видов решения вопроса по уплате ипотечных процентов;
  • уменьшение суммы ежемесячных выплат с продлением срока выплаты;
  • возможен вариант, связанный с продажей залоговой недвижимости (если это вторичный рынок);
  • что касается первичного рынка, то такой вопрос решается в присутствии застройщика, поскольку в некоторой мере он считается поручителем заемщика.

В случае невыплаты банк вправе принять решение отсудить такое имущество, и при этом возникает большая вероятность возбуждения уголовного дела относительно граждан, что уклоняются от уплаты, и невыполнения взятых на себя обязанностей.

Методы взимания просроченной задолженности по кредитам относительно ипотечного имущества

В случае невозможности оплаты, связанной с временными финансовыми трудностями, банк имеет возможность упростить процедуру. Но если же заемщик намеренно уклоняется от уплаты кредита и его процентов, банк вправе направить заявление в суд на взыскание задолженности вплоть до того, что имущество будет передано в собственность кредитора, так как оно находится в залоге. Но стоит отметить такой факт, что после направления обращения в суд заемщику нужно будет уплатить также все судебные издержки, начисленную пеню, потом проценты и тело кредита в полном объеме.

Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации