Обременение земельного участка – что это такое

Дом и земельный участок

Что такое обременение земельного участка – вопрос, который задает себе любой гражданин, желающий приобрести надел. Ведь если на землю будет наложен арест или применен другой вид ограничения права владеть, пользоваться или распоряжаться недвижимостью. Имея представление о видах обременения, можно уберечь себя от покупки «проблемной» земли.

Что такое обременение земельного участка?

«Обременение представляет собой ограничение использования чего-либо» — такое определение дает Википедия. Ранее обременить участки можно было, лишь применяя сервитуты, но с развитием общественных отношений пользование и распоряжение землей с ограничением прибрело множество новых форм.

Государство при этом в гражданском законодательстве установило единственный вид обременения – сервитут. Другие отрасли права с использованием своего властного дозволения позволили приобщить права пользования и распоряжения наделом как способ восстановление нарушенного права. Таким образом, обременение на земельный участок стало выражаться в административных санкциях, а также при недропользовании отдельно взятых участков.

Можно в связи с этим выделить три основные типа обременения:

  • невозможность использования земли для определенных целей (например, в охранных зонах строить и эксплуатировать здания для промышленного производства);
  • властное предписание для пользования участком иными лицами (например, с целью прохода, если иных выходов на земли общего пользования не существует или прокладка по участку инфраструктурных объектов – газопровода или иной трубы, установка опор ЛЭП); таким образом, на сервитуты могут претендовать не только физические лица, но и организации;
  • самостоятельное дозволение на введение обременения (оформление ипотеки на приобретение участка или заключение договора аренды).

Виды обременений

На основании рассмотренных выше оснований обременения выглядят следующим образом:

  • сервитут (например, прокладка газовой трубы или проход соседа);
  • ипотечный кредит;
  • заключение договора аренды (обычно сроком более года);
  • договор концессии;
  • исполнительное производство;
  • договор доверительного управления.

Поскольку Земельный кодекс указывает, что земля и находящиеся на ней строения находятся в неразрывной связи друг с другом, то особую актуальность приобретает вопрос наложения обременения на здание.

Сетка-рабица на земельном участке

Сервитут

Сервитут является самым популярным видом обременения. Он предполагает ограниченное использование собственников какого-либо участка земли из-за судебного предписания в отношении собственника смежного участка.

Таким образом, сервитут может выражаться в следующих физических действиях:

  • дозволение пересечения смежного участка, если он является единственно возможным способом попасть на земли общего пользования (дорогу);
  • обязанность выделить часть собственной земли, чтоб было возможно провести объекты коммуникации и осуществить подключение;
  • использование иных целей, которые неразрывно связаны с улучшением состояния почвы (мелиорации, например).

Исходя из подобной классификации, становится ясно, что сервитут может быть как частным, так и публичным. Если речь идет о соседе, то применяется частный сервитут, а если привлекается организация для выполнения определенных работ, то обременение будет публичным (так как предусматривает учет интересов неопределенного круга лиц).

К категории частного сервитута относят и выгон скота на пастбище через соседский участок, а также проведения определенных манипуляций, неразрывно связанных с землей (например, скос травы на границе участков).

Основания использования того или иного обременения могут быть различными. Например, если речь идет об устройстве инфраструктурных объектов (прокладка газа, кабелей телефона или интернета), то у собственника спрашивать никто не будет, позволяет ли он использовать какую-либо часть своей земли. Администрацией или иным уполномоченным лицом (комитетом земельного, природоохранного или водоохранного хозяйства, например) устанавливается запрет на дальнейшее использование определенного участка (границы называются в Постановлении или ином распорядительном акте) в виде уведомления собственника. Таким образом, обременять участок можно, если речь идет о невозможности использования иных мер по соблюдению публичного интереса. Следует также обратить внимание на то, что многие участки недр России также находятся под действием сервитута. Купить такие земли можно на торгах и использовать для пользы общества. Народ является собственником недр (такое закреплено в Конституции), но при этом он не может свободно охотиться или ловить рыбу (это тоже сервитут).

В отношении же частного сервитута в большинстве случаев есть альтернатива: заключить договор. Хотя шанс, что сервитут будет наложен судебным порядком, остается.

Девушка и мужчина сидят на диване и читают документацию

Ипотека

Ипотека, по сути, представляет собой предоставление денежных средств для улучшения жилищных условий. В основном этой разновидностью кредита пользуются для покупки квартир. Но некоторые граждане используют материнский капитал и деньги от ипотечного займа для покупки участка земли и строительства на нем жилого дома (банк вправе наложить залог и на землю, и на строение, находящееся на нем).

При этом следует учитывать, что ипотеку можно взять только для участка, выделенного под ИЖС (в основном речь идет о порядке оформления участковых наделов в деревнях или маленьких населенных пунктах). Если банк обнаружит иное назначение земли (ведение дачной или иной хозяйственной деятельности), то в кредите будет отказано. Важно понимать, что участки, выданные под строительство многоквартирных домов, также не могут быть куплены в ипотеку.

При этом заключается два договора – один купли-продажи, другой – ипотеки. В первом случае можно прописать реквизиты банка (ИНН, КПП, БИК), поскольку покупателем является банк, пока кредитор не выплатит всю сумму по ипотечному договору (земля представляет собой залоговое имущество).

Еще один немаловажный фактор, если предполагается приобрести маленький земельный участок в ипотеку, то сделать это не получиться. В каждом регионе установлены требования относительно размеров участков, выделяемых под индивидуальное жилищное строительство.

Долгосрочная аренда

Долгосрочная аренда представляет собой договор, который заключен сроком более 11 месяцев. Некоторые недобросовестные граждане заключают не долгосрочные договоры с целью уйти от налогообложения. НК РФ закрепляет правило о том, что регистрации и налоговому бремени подлежат договоры, срок которых установлен год и более.

Обременение участка в связи с наличием арендатора не исключает возможности распоряжаться землей. При этом закон предусматривает запрет на расторжение договора, новый собственник может предложить другие условия аренды, по отношению к тем, которые соблюдались с бывшим владельцем. Таким образом, договор аренды несет обременение только по использованию участка.

Концессия

Договор концессии является достаточно редким явлением при определении обременения самого участка, так как это договор аренды с целью. Только при указании на конкретную цель использования договор будет являться легитимным. Также следует отметить, что на земельный участок берут концессию, чаще всего, когда речь идет о строительстве здания и сооружения, использование последнего и будет иметь определенную цель. Следует отметить, что по договору концессии обычно концессионером является юридическое лицо.

Доверительное управление

Заключение соглашения о доверительном управлении представляет собой обременение на распоряжение земельным участком. Так как владелец передает землю, в соответствии с содержанием договора, обычно для целей управления деятельности на ней.

Так же, как и в 2 вышеуказанных договорах, собственник самостоятельно определяет необходимость наложения обременения на участок. Это обременение приносит владельцу доход, что и предусматривается договором.

Эта сделка должна быть зарегистрирована в ЕГРП.

Арест

Когда гражданин не исполняет обязанности по уплате налогов или иных обязательных платежей государство принимает решение ограничить права распоряжения собственностью такого должника. Не выпадают из списка и земельные участки. В основном по санкциям определенных статей КоАП или УК РФ предусмотрены такие виды обременений, как арест и конфискация.

Это, по сути, обеспечительная мера по восстановлению платежеспособности и стимулирования к погашению задолженности. Подобные меры применяются и к автомобилям, и к квартирам должников. Проверка наличия соответствующих задолженностей всегда сводиться к одним и тем же манипуляциям.

Мужчина в клетчатой рубашке подписывает документы

В соответствии с указанной мерой не допускаются любые сделки с землей, исключая порядок получения прибыли должника. Раздел или объединение участков означает, что владелец, проводя оценку нового объекта недвижимости, пытается незаконным способом избавиться от земли, получив оплату по недопустимому договору.

В некоторых случаях случается, что в справке видно отсутствие обременительных мер, но на практике оказывается, что оформить сделку нельзя, то сделка утрачивает законную силу.

Если деньги за покупку арестованного участка переданы до регистрации права собственности, то вернуть их будет крайне проблематично, и только прибегнув к судебному разбирательству.

Как можно проверить

Проверить участок на какое-либо обременение можно несколькими способами. Законно убедиться, что есть обременения – получение выписки из ЕГРП. Сегодня этот сервис доступен и в режиме онлайн на официальном сайте Росреестра. Выписку можно заказать и при личном обращении в МФЦ или в территориальное отделение регистрационной палаты (где можно столкнуться с очередями).

Этот сервис является открытым и доступным. Главное знать адрес участка и его кадастровый номер. Для большей уверенности можно уточнить данные собственника, чтоб не попасться на мошеннические действия. Образец выписки можно посмотреть на сайте, там же указаны основные поля для заполнения. При любом варианте запроса – ответ будет можно получить бесплатно (госпошлина не предусмотрена). Кадастр является дополнительным инструментом выставления сведений об ограничениях. Но не всегда информация в кадастре актуальна.

Можно также обратиться к специалистам с соответствующей квалификацией и дипломом (в основном это риелторы), они проверяют не только землю, но и собственника (его паспорт и свидетельства о праве собственности).

Продажа земельного участка с обременением

Продать или покупать земельный участок можно, если узнать, что не наложен на него арест или не имеется залога. В других случаях, все мероприятия по взаимоотношениям с арендаторами или концессионерами решаются на договорной основе или при обращении с иском в мировой суд.

Бизнес-партнеры изучают и подписывают документы

Как можно проверить земельный участок на наличие залогов, ареста? Как при личном обращении в соответствующие инстанции, так и удаленно. При продаже в выписке ЕГРП будет значиться вид и срок обременения. Особых бумаг готовить не стоит, только если речь не идет об ипотечном кредите. В таком случае залогодержатель (банк) обязан дать разрешение на смену собственника и соответственно смену кредитора.

Каким способом снять обременение

Снять обременения достаточно просто:

 ИпотекаДоговор аренды/концессииАрестПубличное обременение
Снятое обременениеВыплатаРасторжение договораВыплата долга и получение документа о снятии арестаСнимается одновременно со всех рядом расположенных участков с курсовым переносом обременения

Заключение

Обременение земельного участка – различного рода ограничения триады правомочий собственника. В России сегодня существует достаточное количество способов ограничить права на пользование, владение и распоряжение землей. При покупке или продаже земельного участка нужно проверить землю, чтоб не стать жертвой недобросовестных собственников участка. Снимать обременение в некоторых случаях можно самостоятельно, когда у продавца были арендаторы или третьи лица по хозяйственным договорам, так и через подачу искового заявления в суд.

Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации