Особенности приватизации жилых помещений по договору соцнайма

Мужчина держит в руке ключ от квартиры

Многие российские семьи могут только мечтать о собственном жилье. Потому что их доходы зачастую весьма далеки от тех, что позволят приобрести квартиру. Но есть социальная программа, которая предоставляет возможность обрести в собственность жилплощадь, причем бесплатно. Правда, для этого надо проживать в ней по договору социального найма. Имя этой программы — приватизация жилых помещений. Сначала неплохо будет разобраться с понятиями.

Общая информация

Приватизация жилья – это процесс безвозмездной, добровольной передачи гражданам РФ государственной или муниципальной собственности, занимаемой ими или забронированной заранее. Такое определение можно найти в википедии и других источниках.

Основным законом, определяющим в РФ регламент такой процедуры, стал ФЗ от 04.07.1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», действующий в редакции от 16.10.2012 года.

Приватизацию отличают:

  • особый порядок действий, который установлен законодательством;
  • переход квартиры (дома) в полное владение граждан;
  • отчуждение имущества.

В законе определены базовые принципы приватизации жилых помещений, благодаря чему соответствующий правовой институт в жилищном законодательстве оказывается закрепленным как самостоятельный обособленный раздел. Среди базовых законодатель зафиксировал принципы:

  • безвозмездность;
  • доступность;
  • однократность.

Закон №1541-1 создает условия, чтобы российские граждане свободно воплотили в жизнь право на жилье, свободно выбирали способ, каким получат жилище в собственность. А еще чтобы сохранность жилищного фонда и его использование были обеспечены куда лучше, и некоторые очень важные нюансы:

объекты, подлежащие приватизацииквартиры, частные дома исключительно из государственного и муниципального жилфонда
помещения, которыми пользуются при условии заключения договора социального найма
дети до 18 летв сделке участвовать обязаны, если они постоянно прописаны
право один раз приватизировать они не теряют. Сделать это еще раз ребенок может по наступлении совершеннолетия
у гражданина есть правосогласиться на приватизацию или отказаться от неё

Девушка держит на ладони домик с салатовой крышей

Но это не единственный законодательный акт в сфере приватизации. Есть еще:

  • Гражданский и Жилищный кодексы РФ;
  • Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ;
  • Решение Роскоммунхоза от 18.11.1993 № 4 «Об утверждении Примерного положения о приватизации…».

Когда отдельные процессуальные действия уполномоченных органов определяются Административным регламентом, производиться приватизация будет в соответствии с его требованиями и положениями законодательных актов.

В начале 2017 федеральный закон, подписанный президентом, продлил бесплатную приватизацию, теперь уже на неустановленный срок.

Это происходит уже не впервые, а обосновывается тем, что остается еще немало граждан РФ, желающих приватизировать свои квартиры.

У кого есть приватизационное право

Если у гражданина заключен договор соцнайма государственной или муниципальной квартиры, на этой площади он проживает и все еще не использовал свое право выкупить у государства жилой объект, он вправе приватизировать это помещение.

Причем, кроме самого гражданина – нанимателя, в роли потенциальных собственников могут выступать и члены его семьи. В соответствии с утверждением СК Российской Федерации к членам семьи относят: детей, супругов, родителей, других родственников, даже лиц – иждивенцев нанимателя, также зарегистрированных в этой квартире. Причем граждане до 18 лет в процедуре будут участвовать в любом случае.

А вот договор безвозмездного пользования жильцам, занимающим квартиру, прав на приватизацию не дает.

Приватизационная процедура

С чего начать? Прежде всего, следует помнить, что в процессе должны участвовать все наниматели квартиры. Даже если такой возможности у кого-то нет, надо позаботиться о нотариальной доверенности на представление его интересов.

Свидетельство о регистрации, на заднем фоне женщина за работой

Интересы детей, которым нет еще 14 лет, могут представлять родители, но уже с 14-ти согласие родителей – формальность, а договор приватизации подросток подписывает сам.

Временно отсутствующий наниматель, к примеру, военнослужащий, свое согласие на участие в приватизации должен представить. Если же гражданин не желает сам становиться участником процесса, ему придется согласиться с приватизацией помещения остальными родственниками, прописанными по этому адресу, и сделать это письменно. Но такого согласия от него не требуется, если он уже ранее реализовал свое право.

О некоторых нюансах

Порядок приватизации жилого помещения, в котором зарегистрированы одни несовершеннолетние, предусматривает исключительное право выразить согласие на приватизацию только для органов опеки и попечительства.

Приватизация комнаты в квартире коммунального заселения не требует получения от соседей согласия.

Неприватизированное жилье не подлежит продаже, так как не является собственностью тех, кто в ней проживает, а значит, не может распоряжаться ею по своему усмотрению.

Пошаговая инструкция

Процесс приватизации весьма длительный и во многом энергозатратный. Но достаточно выполнить в определенной последовательности каждый из этапов, эту процедуру реально осуществить самостоятельно. Можно избавиться от лишних проблем, бюрократических проволочек, стояния в очередях, если привлечь к делу риелтора или юриста.

Итак, приступаем.

  1. Готовим документы для приватизации квартиры и личные бумаги.

К основному набору относятся:

  • договор соцнайма или ордер на квартиру;
  • техпаспорт на квартиру (заплатив госпошлину от 900 рублей, можно заказать в БТИ);
  • кадастровый паспорт (за 200 рублей выдадут в Кадастровой палате);
  • выписка из домовой книги (в паспортном столе);
  • выписка из ЕГРП на квартиру из Регистрационной палаты или МФЦ;
  • выписка формы №3 из ЕГРП на каждого участника процедуры;
  • справка формы №2 из БТИ.
  • лицевой счет на квартиру;
  • если есть отказавшиеся — нотариально заверенный отказ;
  • удостоверение личности каждого участника процесса (паспорт взрослым, свидетельство о рождении – детям);
  • если наниматель квартиры действует через представителя, потребуется доверенность на осуществление процесса.

Свидетельство о регистрации права, тысячные купюры, ключ

Документы дополнительно:

  1. Дети, не достигшие совершеннолетия, поименованные в договоре соцнайма, но к моменту приватизации выписанные с данной площади, в процессе участвуют все равно. Так что их родителям потребуется получить разрешение от опеки и попечительства, из домовой книги запросить расширенную выписку, а с нового места жительства – обычную.
  2. Для ребенка, на которого оформлено опекунство и прописанного в доме, потребуется, кроме согласия органов опеки, еще и документ об опекунстве.

И не забудьте взять с собой паспорт гражданина РФ и свидетельства: о рождении (для детей), о браке, о смерти (для умерших членов семьи, ранее проживавших в квартире).

Следующими этапами могут стать получение паспортов на квартиру, технического и кадастрового, если заявитель их все еще не имеет. Придется также получить из Росреестра выписку.

  1. Как только вся документация собрана, настает время для оформления договора приватизации. Подать документы можно в БТИ или в ближайшем к дому МФЦ. Это неважно, так как процедура одна и та же.
  2. Получение свидетельства о праве собственности в Регистрационной палате.

Чтобы был правильно составлен договор

Как и любой другой, договор приватизации представляет собой документально оформленные отношения граждан между собой или с государством, иногда с государственным предприятием. С содержанием подобного договора можно ознакомиться на любом специализированном сайте в интернете и даже скачать образец.

Чтобы договор был признан действительным, в нем должны быть отражены следующие сведения:

  • стороны договора и объект недвижимости;
  • доли, причитающиеся каждому лицу, если собственников на квартиру несколько;
  • технические характеристики жилого помещения;
  • адрес, где расположено помещение;
  • подписи всех участников.

Только если форма документа будет соответствовать установленному образцу, а в бумаге будет наличествовать вся необходимая информация, договор может считаться действительным. Любое отступление от правил сделает его недействительным.

Мало правильно его составить, его надо еще и зарегистрировать в Росреестре. Согласно статье 7 ФЗ №1541-1 только после регистрации договор обретает юридическую силу, а собственник – право собственности на приватизированную площадь.

Основания для расторжения договора приватизации

Ситуация, когда договор приватизации квартиры оказывается расторгнутым, редко, но случается. И тогда в администрацию, где заключалось это соглашение, надо подать заявление. В результате собственником квартиры снова становится государство, а гражданин, в ней проживающий, обретает статус нанимателя, может жить здесь, пока не умрет, только не распоряжаться. И участвовать в приватизации снова он уже не сможет, так как единственное свое право использовал.

Вопрос об отказе властей в расторжении договора можно решить в суде. Он же может признать заключенное соглашение недействительным. А это весомый довод для расторжения.

В любом случае никому не откажут в праве расторгнуть договор, когда:

  • это единственное место, где проживает человек;
  • отсутствуют задолженности по платежам за ЖКУ;
  • у квартиры нет никаких других обязательств.

Внесение изменений в договор

Подобное возможно посредством заключения дополнительных соглашений. Именно в них могут быть установлены новые условия, типа изменений в техническом состоянии квартиры, сроков передачи ее в собственность и прочих важных аспектов.

Бизнесмен сидит за столом, рядом стоит домик

Когда возможны отказы в приватизации

Отказы в приватизации занимаемого человеком жилого помещения нередки. Пусть у любого гражданина России есть право оформить один-единственный раз квартиру в собственность, причем бесплатно, но его использовать получается не у всех и не всегда.

И почему это случается?

Несоответствующий статус у жилья

Особенности приватизации жилого помещения таковы, что в положениях закона оговорены ситуации, когда осуществить ее невозможно. Это касается отдельных категорий жилья, расположенных в:

  • аварийных домах;
  • специализированных домах;
  • военных городках закрытого типа;
  • больницах, детских садах, школах, пионерских лагерях, домах отдыха и т. п.).

Под запретом приватизация служебного жилья (передаваться в собственность бесплатно могут лишь жилые помещения, принадлежащие госпредприятиям), комнат в общежитии (а целое общежитие – можно).

Кроме особенностей, какие перечислены выше, жильцы часто проводят незаконные перепланировки квартир. И тогда ждите трудностей. Мало того что будет получен отказ, придется вернуть старую планировку и уплатить штраф. Только тогда появится шанс на разрешение приватизировать квартиру.

Личностные причины участников

Законом предполагается добровольность. А потому каждый сам будет решать, воспользоваться ли своим законным правом на приватизацию. Но согласием каждого, кто достиг 14-ти лет и прописан в квартире, заручиться все же придется. Что касается детей моложе этого возраста, их доля будет выделена по заявлению родителей или опекунов.

От жильцов, раньше уже участвовавших в приватизации, участия в проведении процедуры не требуется, а вот получить от них «добро» надо.

Основанием для отказа вполне может стать ситуация, когда вы собираетесь приватизировать квартиру, но достаточно долго не были в ней зарегистрированы. Если никакая недвижимость на месте предыдущей прописки за вами не числится, и этот факт местные власти подтвердили, вы вправе заявить о приватизации.

Отсутствие согласия любого лица из зарегистрированных на приватизируемой площади – еще один повод для отказа. Особенно часто такое происходит при разгосударствлении коммуналок. Человеческий фактор в подобной ситуации обретает особенно важную роль. И разногласие среди нанимателей коммунальной квартиры (а это единое жилое помещение) станет причиной безусловного отклонения приватизации.

Ключ от дома в руках человека

Случаются отказы, связанные с кончиной заявителя, когда им и договор остался неподписанным, и свидетельство о собственности он не получил. Довольно часто это обстоятельство становится поводом для препятствования завершению процедуры. Что, в общем-то, незаконно. Недвижимость эта должна включаться в наследственную массу, а оформление собственности – завершено. Стоит приготовиться к беготне по судам и доказыванию своего права на наследственное имущество.

Несоответствие документов

Нет ничего странного, когда из-за отсутствия каких-то бумаг или противоречивых сведений, в них содержащихся, процесс приватизации затягивается на неопределенный период. К примеру, немало трудностей ожидает квартиросъемщика в поиске ордера на квартиру или договора найма, если дом, где он проживает, бесхозный, и ни одной организацией не взят на баланс. Имейте это в виду.

Допущенные ошибки, а тем более подозрения, что документы подделаны, становятся поводом для отказа. Исправить недочеты, даже пройти экспертизу – значит, исключить проблему.

Отказ получают из-за долгов по платежам за жилищно-коммунальные услуги, хотя это совершенно неправомерно. Такие задолженности должны взыскиваться через суды, но отказывать на этом основании в приватизации противозаконно.

Стоимость и сроки проведения приватизации

Рассмотрение заявления на приватизацию будет продолжаться около двух месяцев. Часто не удастся быстро собрать все документы, особенно это касается получения согласия граждан, зарегистрированных, но не проживающих в квартире. И тогда срок может затянуться и до года, ведь точно он законом не установлен.

Учреждения Росреестра регистрируют права собственности в течение 10 дней.

Что касается стоимости, размер госпошлины за регистрацию приватизируемого жилья составляет 2 тысячи рублей. Причем она делится на всех, кто участвует в процессе.

Иногда граждане, считающие, что их права в процессе приватизации оказываются ущемленными, обращаются в суд. Часто на его решение влияют индивидуальные нюансы дела. И может оказаться, что высококвалифицированный адвокат поможет вам в решении проблемы и реально повысит шансы на положительный вердикт.

Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации