Особенности приватизации жилых помещений по договору соцнайма

Многие российские семьи могут только мечтать о собственном жилье. Потому что их доходы зачастую весьма далеки от тех, что позволят приобрести квартиру. Но есть социальная программа, которая предоставляет возможность обрести в собственность жилплощадь, причем бесплатно. Правда, для этого надо проживать в ней по договору социального найма. Имя этой программы — приватизация жилых помещений. Сначала неплохо будет разобраться с понятиями.

Общая информация

Приватизация жилья – это процесс безвозмездной, добровольной передачи гражданам РФ государственной или муниципальной собственности, занимаемой ими или забронированной заранее. Такое определение можно найти в википедии и других источниках.

Основным законом, определяющим в РФ регламент такой процедуры, стал ФЗ от 04.07.1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», действующий в редакции от 16.10.2012 года.

Приватизацию отличают:

• особый порядок действий, который установлен законодательством;
• переход квартиры (дома) в полное владение граждан;
• отчуждение имущества.

В законе определены базовые принципы приватизации жилых помещений, благодаря чему соответствующий правовой институт в жилищном законодательстве оказывается закрепленным как самостоятельный обособленный раздел. Среди базовых законодатель зафиксировал принципы:

• безвозмездность;
• доступность;
• однократность.

Закон №1541-1 создает условия, чтобы российские граждане свободно воплотили в жизнь право на жилье, свободно выбирали способ, каким получат жилище в собственность. А еще чтобы сохранность жилищного фонда и его использование были обеспечены куда лучше, и некоторые очень важные нюансы:

Но это не единственный законодательный акт в сфере приватизации. Есть еще:

• Гражданский и Жилищный кодексы РФ;
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ;
• Решение Роскоммунхоза от 18.11.1993 № 4 «Об утверждении Примерного положения о приватизации…».

Когда отдельные процессуальные действия уполномоченных органов определяются Административным регламентом, производиться приватизация будет в соответствии с его требованиями и положениями законодательных актов.

В начале 2017 федеральный закон, подписанный президентом, продлил бесплатную приватизацию, теперь уже на неустановленный срок.

Это происходит уже не впервые, а обосновывается тем, что остается еще немало граждан РФ, желающих приватизировать свои квартиры.

У кого есть приватизационное право

Если у гражданина заключен договор соцнайма государственной или муниципальной квартиры, на этой площади он проживает и все еще не использовал свое право выкупить у государства жилой объект, он вправе приватизировать это помещение.

Причем, кроме самого гражданина – нанимателя, в роли потенциальных собственников могут выступать и члены его семьи. В соответствии с утверждением СК Российской Федерации к членам семьи относят: детей, супругов, родителей, других родственников, даже лиц – иждивенцев нанимателя, также зарегистрированных в этой квартире. Причем граждане до 18 лет в процедуре будут участвовать в любом случае.

А вот договор безвозмездного пользования жильцам, занимающим квартиру, прав на приватизацию не дает.

Приватизационная процедура

С чего начать? Прежде всего, следует помнить, что в процессе должны участвовать все наниматели квартиры. Даже если такой возможности у кого-то нет, надо позаботиться о нотариальной доверенности на представление его интересов.

Интересы детей, которым нет еще 14 лет, могут представлять родители, но уже с 14-ти согласие родителей – формальность, а договор приватизации подросток подписывает сам.

Временно отсутствующий наниматель, к примеру, военнослужащий, свое согласие на участие в приватизации должен представить. Если же гражданин не желает сам становиться участником процесса, ему придется согласиться с приватизацией помещения остальными родственниками, прописанными по этому адресу, и сделать это письменно. Но такого согласия от него не требуется, если он уже ранее реализовал свое право.

О некоторых нюансах

Порядок приватизации жилого помещения, в котором зарегистрированы одни несовершеннолетние, предусматривает исключительное право выразить согласие на приватизацию только для органов опеки и попечительства.

Приватизация комнаты в квартире коммунального заселения не требует получения от соседей согласия.

Неприватизированное жилье не подлежит продаже, так как не является собственностью тех, кто в ней проживает, а значит, не может распоряжаться ею по своему усмотрению.

Пошаговая инструкция

Процесс приватизации весьма длительный и во многом энергозатратный. Но достаточно выполнить в определенной последовательности каждый из этапов, эту процедуру реально осуществить самостоятельно. Можно избавиться от лишних проблем, бюрократических проволочек, стояния в очередях, если привлечь к делу риелтора или юриста.

Итак, приступаем.

1. Готовим документы для приватизации квартиры и личные бумаги.

К основному набору относятся:

• договор соцнайма или ордер на квартиру;
• техпаспорт на квартиру (заплатив госпошлину от 900 рублей, можно заказать в БТИ);
• кадастровый паспорт (за 200 рублей выдадут в Кадастровой палате);
• выписка из домовой книги (в паспортном столе);
• выписка из ЕГРП на квартиру из Регистрационной палаты или МФЦ;
• выписка формы №3 из ЕГРП на каждого участника процедуры;
• справка формы №2 из БТИ.
• лицевой счет на квартиру;
• если есть отказавшиеся — нотариально заверенный отказ;
• удостоверение личности каждого участника процесса (паспорт взрослым, свидетельство о рождении – детям);
• если наниматель квартиры действует через представителя, потребуется доверенность на осуществление процесса.

Документы дополнительно:

1. Дети, не достигшие совершеннолетия, поименованные в договоре соцнайма, но к моменту приватизации выписанные с данной площади, в процессе участвуют все равно. Так что их родителям потребуется получить разрешение от опеки и попечительства, из домовой книги запросить расширенную выписку, а с нового места жительства – обычную.
2. Для ребенка, на которого оформлено опекунство и прописанного в доме, потребуется, кроме согласия органов опеки, еще и документ об опекунстве.

И не забудьте взять с собой паспорт гражданина РФ и свидетельства: о рождении (для детей), о браке, о смерти (для умерших членов семьи, ранее проживавших в квартире).

Следующими этапами могут стать получение паспортов на квартиру, технического и кадастрового, если заявитель их все еще не имеет. Придется также получить из Росреестра выписку.

2. Как только вся документация собрана, настает время для оформления договора приватизации. Подать документы можно в БТИ или в ближайшем к дому МФЦ. Это неважно, так как процедура одна и та же.
3. Получение свидетельства о праве собственности в Регистрационной палате.

Чтобы был правильно составлен договор

Как и любой другой, договор приватизации представляет собой документально оформленные отношения граждан между собой или с государством, иногда с государственным предприятием. С содержанием подобного договора можно ознакомиться на любом специализированном сайте в интернете и даже скачать образец.

Чтобы договор был признан действительным, в нем должны быть отражены следующие сведения:

• стороны договора и объект недвижимости;
• доли, причитающиеся каждому лицу, если собственников на квартиру несколько;
• технические характеристики жилого помещения;
• адрес, где расположено помещение;
• подписи всех участников.

Только если форма документа будет соответствовать установленному образцу, а в бумаге будет наличествовать вся необходимая информация, договор может считаться действительным. Любое отступление от правил сделает его недействительным.

Мало правильно его составить, его надо еще и зарегистрировать в Росреестре. Согласно статье 7 ФЗ №1541-1 только после регистрации договор обретает юридическую силу, а собственник – право собственности на приватизированную площадь.

Основания для расторжения договора приватизации

Ситуация, когда договор приватизации квартиры оказывается расторгнутым, редко, но случается. И тогда в администрацию, где заключалось это соглашение, надо подать заявление. В результате собственником квартиры снова становится государство, а гражданин, в ней проживающий, обретает статус нанимателя, может жить здесь, пока не умрет, только не распоряжаться. И участвовать в приватизации снова он уже не сможет, так как единственное свое право использовал.

Вопрос об отказе властей в расторжении договора можно решить в суде. Он же может признать заключенное соглашение недействительным. А это весомый довод для расторжения.

В любом случае никому не откажут в праве расторгнуть договор, когда:

• это единственное место, где проживает человек;
• отсутствуют задолженности по платежам за ЖКУ;
• у квартиры нет никаких других обязательств.

Внесение изменений в договор

Подобное возможно посредством заключения дополнительных соглашений. Именно в них могут быть установлены новые условия, типа изменений в техническом состоянии квартиры, сроков передачи ее в собственность и прочих важных аспектов.

Когда возможны отказы в приватизации

Отказы в приватизации занимаемого человеком жилого помещения нередки. Пусть у любого гражданина России есть право оформить один-единственный раз квартиру в собственность, причем бесплатно, но его использовать получается не у всех и не всегда.

И почему это случается?

Несоответствующий статус у жилья

Особенности приватизации жилого помещения таковы, что в положениях закона оговорены ситуации, когда осуществить ее невозможно. Это касается отдельных категорий жилья, расположенных в:

• аварийных домах;
• специализированных домах;
• военных городках закрытого типа;
• больницах, детских садах, школах, пионерских лагерях, домах отдыха и т. п.).

Под запретом приватизация служебного жилья (передаваться в собственность бесплатно могут лишь жилые помещения, принадлежащие госпредприятиям), комнат в общежитии (а целое общежитие – можно).

Кроме особенностей, какие перечислены выше, жильцы часто проводят незаконные перепланировки квартир. И тогда ждите трудностей. Мало того что будет получен отказ, придется вернуть старую планировку и уплатить штраф. Только тогда появится шанс на разрешение приватизировать квартиру.

Личностные причины участников

Законом предполагается добровольность. А потому каждый сам будет решать, воспользоваться ли своим законным правом на приватизацию. Но согласием каждого, кто достиг 14-ти лет и прописан в квартире, заручиться все же придется. Что касается детей моложе этого возраста, их доля будет выделена по заявлению родителей или опекунов.

От жильцов, раньше уже участвовавших в приватизации, участия в проведении процедуры не требуется, а вот получить от них «добро» надо.

Основанием для отказа вполне может стать ситуация, когда вы собираетесь приватизировать квартиру, но достаточно долго не были в ней зарегистрированы. Если никакая недвижимость на месте предыдущей прописки за вами не числится, и этот факт местные власти подтвердили, вы вправе заявить о приватизации.

Отсутствие согласия любого лица из зарегистрированных на приватизируемой площади – еще один повод для отказа. Особенно часто такое происходит при разгосударствлении коммуналок. Человеческий фактор в подобной ситуации обретает особенно важную роль. И разногласие среди нанимателей коммунальной квартиры (а это единое жилое помещение) станет причиной безусловного отклонения приватизации.

Случаются отказы, связанные с кончиной заявителя, когда им и договор остался неподписанным, и свидетельство о собственности он не получил. Довольно часто это обстоятельство становится поводом для препятствования завершению процедуры. Что, в общем-то, незаконно. Недвижимость эта должна включаться в наследственную массу, а оформление собственности – завершено. Стоит приготовиться к беготне по судам и доказыванию своего права на наследственное имущество.

Несоответствие документов

Нет ничего странного, когда из-за отсутствия каких-то бумаг или противоречивых сведений, в них содержащихся, процесс приватизации затягивается на неопределенный период. К примеру, немало трудностей ожидает квартиросъемщика в поиске ордера на квартиру или договора найма, если дом, где он проживает, бесхозный, и ни одной организацией не взят на баланс. Имейте это в виду.

Допущенные ошибки, а тем более подозрения, что документы подделаны, становятся поводом для отказа. Исправить недочеты, даже пройти экспертизу – значит, исключить проблему.

Отказ получают из-за долгов по платежам за жилищно-коммунальные услуги, хотя это совершенно неправомерно. Такие задолженности должны взыскиваться через суды, но отказывать на этом основании в приватизации противозаконно.

Стоимость и сроки проведения приватизации

Рассмотрение заявления на приватизацию будет продолжаться около двух месяцев. Часто не удастся быстро собрать все документы, особенно это касается получения согласия граждан, зарегистрированных, но не проживающих в квартире. И тогда срок может затянуться и до года, ведь точно он законом не установлен.

Учреждения Росреестра регистрируют права собственности в течение 10 дней.

Что касается стоимости, размер госпошлины за регистрацию приватизируемого жилья составляет 2 тысячи рублей. Причем она делится на всех, кто участвует в процессе.

Иногда граждане, считающие, что их права в процессе приватизации оказываются ущемленными, обращаются в суд. Часто на его решение влияют индивидуальные нюансы дела. И может оказаться, что высококвалифицированный адвокат поможет вам в решении проблемы и реально повысит шансы на положительный вердикт.