Продажа приватизированной квартиры

Приватизация — это бесплатная передача права собственности на квартиру людям, проживающим в ней по договору социального найма (муниципальным жильцам). По сути, это подарок арендаторам от государства.

Однако этот дар приносит не только новые права и возможности для арендаторов, но и определенные обязанности и ответственность. В частности, обязанность содержать квартиру и общие части, обязанность платить налог на недвижимость и т.д.

Девушка в красной кофте заключает сделку на дом

Можно ли продать приватизированную жилплощадь

Поняв, как именно происходит приватизация (об этом читайте здесь), и даже преодолев возможные отказы (этому посвящен данный материал), человек становится полноправным владельцем приватизированной жилплощади. Это означает, что он имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Это касается любой сделки с ним, будь то:

  • продажа;
  • аренда;
  • пожертвование.
  • обмен;

Но этот вид сделки имеет некоторые специфические нюансы, которые необходимо учитывать при выставлении дома на продажу.

Риск при покупке приватизированной квартиры

При покупке приватизированной недвижимости есть один особый нюанс (риск), который покупатель должен иметь в виду.

Приватизация квартиры происходит на основании заявления жильцов и оформляется в виде договора передачи квартиры. Затем это соглашение регистрируется в российском ЗАГСе.

Это подарок от государства всем членам семьи, проживающим в квартире. «По умолчанию все лица, проживающие в квартире, должны быть включены в договор о передаче права собственности — и, следовательно, в число собственников. Однако, поскольку приватизация является добровольной, любой член семьи, проживающий (зарегистрированный) в квартире, может отказаться от нее.

Отказ от приватизации также оформляется отдельным письменным заявлением гражданина с просьбой не учитывать его в качестве собственника. В этом случае он остается только пользователем дома и (что важно!) сохраняет право пожизненного пользования домом. Другими словами, Покупатель не сможет принудительно выселить такого арендатора. В подтверждение см. статью 19 Федерального закона № 189 от 29.12.2004 и п. 18 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 14 от 02.07.2009.

В некоторых случаях право на участие в приватизации сохраняется даже за лицами, не зарегистрированными в квартире на момент приватизации, которые не давали согласия на приватизацию, но и не отказывались от участия в приватизации. Например, если гражданин по решению суда был признан безвестно отсутствующим и снят с регистрации по адресу квартиры, а значит, не участвовал в приватизации, право на бессрочное проживание за ним все равно сохраняется (см. апелляционное определение Московского городского суда от 06.04.2017 по делу N 33-12960/2017 ).

Аналогичным образом право бессрочного проживания в квартире сохраняется и за лицом, осужденным к лишению свободы и снятым с регистрационного учета до приватизации квартиры, но не ранее 23.06.1995 (дата принятия постановления Конституционного Суда РФ N 8-П, содержащего соответствующие разъяснения).

Наличие таких «отказников от приватизации» представляет собой серьезный риск при покупке приватизированной квартиры. Поддержка специализированных юристов в этом вопросе не будет лишней для Покупателя.

Этот риск характерен для случая, когда квартира перешла в собственность продавца в результате приватизации. В противном случае сделка с приватизированной квартирой может рассматриваться как малорискованная для покупателя.

Если в семье квартиросъемщика есть несовершеннолетние дети, то они автоматически включаются в число собственников в процессе приватизации. Для того чтобы ребенок не был «включен» в число собственников квартиры, необходимо разрешение органов опеки.

Такое же согласие требуется, если в квартире зарегистрированы только несовершеннолетние дети (а их родители, например, проживают по другому адресу) и приватизация будет осуществляться только от имени детей.

Мужчина ставит свою подпись на заявление

Основные нюансы заключения сделки

Специфику данного вида сделки можно свести к трем пунктам.

  1. Каждая квартира (как правило) имеет несколько владельцев. Ведь приватизация осуществляется только с согласия всех прописанных в квартире людей. И каждый из них получает свою долю в зависимости от количества участников приватизации. Поэтому почти все приватизированные квартиры находятся в совместной собственности.
  2. Квартира может быть обременена. Речь идет не только о несовершеннолетних, прописанных в квартире (которых нельзя легко выписать, если что-то пойдет не так) или в тюрьме. Речь идет о том, что лицо, отказавшееся от участия в приватизации, получает право проживать в квартире бессрочно, даже после подписания договора купли-продажи (далее — ДКП).
  3. Специфика налогообложения факта продажи квартиры делает необходимым уплату налога в размере 13% от суммы сделки в случае продажи в течение 3 лет после приватизации. Если прошло больше времени, то нотариальный акт не облагается подоходным налогом.

Как видите, продажа приватизированной квартиры более рискованна по сравнению с квартирой, приобретенной продавцом на других условиях. Поэтому к нему нужно будет подойти ответственно, и в сделке будет участвовать юрист. Сама продажа проходит в несколько этапов.

Как продать приватизированную квартиру: пошаговая инструкция

Традиционно всю процедуру продажи квартиры можно разделить на несколько этапов. В каждом из них продавцу потребуется помощь профессионала, например, агента по недвижимости или, что еще лучше, адвоката. Однако для того, чтобы представить процедуру, мы решили описать ее в виде пошаговой инструкции.

Шаг 1. Принятие решения о продаже

Как мы уже говорили выше, квартира является совместной собственностью, и все совладельцы должны будут принять совместное решение. Конечно, можно продать и только долю в квартире (подробнее об этом можно прочитать здесь). Однако в большинстве случаев продается вся квартира целиком.

Вам потребуется пакет документов. В частности, вам необходимо:

  • Кадастровый паспорт и технический план квартиры;
  • Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
  • Согласие на продажу недвижимости;
  • Разрешение от органов опеки, если в сделке участвуют несовершеннолетние или недееспособные лица.
  • Документы, подтверждающие право собственности;

После сбора документов обсуждаются условия сделки и производится оценка квартиры. Здесь можно пойти двумя путями — искать похожие объявления или обратиться к брокеру.

Проверка юридической чистоты сделки

Если продавец работает с агентом или юристом, они обычно просят предоставить дополнительную информацию о квартире. Но даже если продавец действует самостоятельно, он может попросить предоставить дополнительный пакет документов.

Чтобы проверить, является ли продажа юридически безопасной, вас могут попросить предоставить следующую информацию

  • Выписка с банковского счета, свидетельствующая об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • выписка из домовой книги с указанием лиц, ранее зарегистрированных в данном жилом помещении
  • справку о том, что у вас нет задолженности по оплате домофона и телефона;
  • выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
  • выписка из жилищной книги, в которую внесены все зарегистрированные в квартире лица; — выписка из психоневрологического учета квартиры;
  • Справки из психоневрологических и наркологических диспансеров.

Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц позволяет проверить, кто является собственником квартиры. Наибольший интерес представляет архивная выписка. По нему можно увидеть, кто был выписан из квартиры непосредственно перед совершением сделки.

Если вы являетесь несовершеннолетним или недееспособным лицом, которому не была предоставлена жилплощадь, сделка может быть аннулирована судом.

Составление договора

Важно, чтобы договор был составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами сделки. По одному экземпляру остается у продавца и покупателя. Второй экземпляр необходимо направить в Росреестр для целей регистрации. Если владельцев несколько, каждый из них должен иметь один экземпляр.

Необходимо предоставить полную информацию о покупателе и продавце, включая имена, фамилии, место жительства и паспортные данные. Далее информация о предмете договора, которым является продаваемая квартира. Необходимо предоставить следующие сведения

  1. подробный адрес местоположения;
  2. площадь пола;
  3. Полезная площадь и количество комнат.

Если данные неполные, регистратор может отказать в передаче права собственности.

Устанавливаются права и обязанности сторон. Это стандартный раздел, но в него можно внести некоторые изменения. Например, это может быть дата, когда квартира должна быть освобождена.

Самым важным разделом является раздел оплаты. Вы должны указать полную стоимость контракта и особенности оплаты. Многие люди дают меньшую стоимость, чтобы заплатить небольшую сумму налога. Однако это ошибка, поскольку в случае спора о праве собственности вы не сможете взыскать сумму, которая не указана в договоре. Подписи сторон ставятся в конце документа.

Жилплощадь с обременением

Наиболее распространенной ситуацией при продаже приватизированной недвижимости является ситуация, когда в процессе приватизации на недвижимость распространяется пункт об отказе от участия в приватизации. Если квартиросъемщик отказывается от приватизации жилья, он все равно имеет право на постоянную регистрацию в нем.

Поэтому многих собственников жилья волнует вопрос, можно ли продать приватизированную квартиру без согласия такого «отказника». Теоретически да, но потенциальный покупатель вряд ли захочет приобрести недвижимость с прописанным человеком, которого нельзя принудительно выселить. В таких ситуациях можно только решить вопрос полюбовно и убедить человека изменить регистрацию.

Получив письменное заявление от «отказника», вы можете приступать к сделке. В то же время в договоре должен быть пункт с указанием всех отказавшихся от приватизации и их права пользования квартирой. Другая сторона, подписав документ, соглашается приобрести «обремененную» квартиру.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector