Порядок оформления квартиры в собственность при покупке в ипотеку

Дом-новостройка

Госрегистрации обязательно подлежит право собственности на всякое недвижимое имущество, отнесенное к жилым помещениям. И неважно, каким образом квартира приобреталась: была ли то покупка, приватизация, обмен или получение в дар. Свои особенности имеет оформление квартиры в собственность при ипотеке, когда жилье заемщик получает в собственность, но за ним сохраняется обременение, пока не погашен заем. А это случится лишь через несколько лет.

Но право собственности должно быть оформлено, и сделать это нужно так же, как и на любую другую приобретаемую недвижимость.

Общие вопросы

Итак, собственником в случае оформления ипотеки сразу станет заемщик, выплачивающий кредит. Хотя в некоторых своих действиях он ограничен. Проживать в ней он может, но никакой другой операции без согласия кредитора не осуществит: нельзя даже прописать постороннее лицо, если это не совладелец или созаемщик. Квартира остается залоговой, и на ней сохраняется обременение.

Надо различать права владения и собственности. Последнее непременно придется регистрировать в Росреестре. Но даже если не сделать этого, договор купли-продажи остается в силе. Именно он подтверждает право владения, делает из покупателя законного владельца, а в сочетании с залогом по ипотеке становится своеобразной гарантией для каждой из сторон:

  • заемщик обретает уверенность в своем праве на купленную квартиру, отчуждать ее невозможно, если обязательства по кредитному соглашению им выполняются;
  • для банка это полная обеспеченность займа, так как квартира не станет даром, объектом обмена, пока обременение не снято.

Но зачем тогда право собственности нужно заемщику, который все равно не сможет распорядиться жилым помещением? На деле могут возникнуть самые различные моменты, когда без подтверждения своих прав не обойтись. И это не только оформление прописки. Собственник не получит разрешения на перепланировку, не может воспользоваться материнским капиталом при оплате ипотечного кредита, не защитит свои права как дольщика, если обанкротится застройщик.

А потому, приобретя недвижимое имущество, нужно позаботиться о госрегистрации права собственности на него.

Условия для оформления

Следует соблюсти кое-какие условия, чтобы у гражданина появилась возможность зарегистрировать свои права на недвижимость в доме, который недавно построен. И это касается обязанностей застройщика:

  • распределить жилую и коммерческую площадь и зафиксировать это в протоколе;
  • получить в БТИ техпаспорт на построенную многоэтажку; в местной администрации — передаточный акт и разрешение на сдачу дома в эксплуатацию;
  • поставить здание на кадастровый учет в госреестре;
  • присвоить строению почтовый адрес.

Процедура оформления

Первый вариант. Как только документы с банком подписаны, и вы точно знаете, в какое именно отделение Росреестра обращаться, надо действовать по схеме:

  1. Сбор документов. Обратить внимание на следующее: уточнить перечень и соблюдать сроки действия документов (не стоит получать заранее те из них, что действительны непродолжительное время).
  2. Уплата госпошлины за регистрацию.
  3. Определиться с порядком подачи документов. Это может быть явка по записи, а может – электронная очередь.
  4. Сдать документацию. О дне завершения регистрации вам сообщат сразу, как только бумаги будут приняты (обычно это от 5 до 10 рабочих дней).

Золотой ключ со словом ипотека, кубики с процентами

Проводя оформление документов при покупке квартиры в ипотеку, действия заявителя-дольщика прямо зависят от добросовестности девелопера в предоставлении всех необходимых бумаг. Если с этим полный порядок, комплект документов, предъявляемый в госреестр, таков:

  • правоустанавливающая документация на квартиру;

Договор долевого участия или иной документ дольщик получает от строительной компании в момент заключения сделки.

  • удостоверения личности для всех членов семьи (для взрослых – паспорта, для тех, кто не достиг 14-ти – свидетельства о рождении);
  • ипотечный договор и согласие кредитора на пользование и владение залоговым жильем, оформленное официально;
  • передаточный акт на жилое помещение (или акт приема-передачи);
  • разрешение органа опеки, когда используются средства материнского капитала, а также среди собственников жилья наличествуют дети, не достигшие 18-ти лет;
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • подтверждение отплаты пошлины.

Росреестру могут потребоваться и другие бумаги. И тогда комплект придется дополнить. Вместе с подлинниками подаются ксерокопии. Все предъявленные документы будут проверяться на подлинность, выявляться обстоятельства, способные воспрепятствовать регистрации, и вынесено решение: подтвердить право собственности и внести в реестр соответствующую запись или отказать.

Первый вариант предполагает выдать выписку при желании собственника. Второй — отказ в регистрации права. О нем заявитель будет обязательно уведомлен с указанием причин. А они могут быть такими:

  • неполный пакет документов;
  • нарушены правила оформления;
  • сомнения в подлинности;
  • арест, наложенный на квартиру, запрет на совершение сделок с ней.

Семейная пара сидит на травке и смотрит на домик в небе

Может возникнуть необходимость предоставить какие-то бумаги дополнительно. И тогда после представления требуемых документов процесс регистрации возобновится.

Но существует и второй вариант — судебный. И такое тоже случается, когда застройщик пусть не препятствует, но бездействует.

Если дом долго остается несданным в эксплуатацию, если застройщик не передает дольщику квартиру, несмотря на давно прошедший срок, оговоренный в договоре, то у покупателя жилого помещения есть право:

  • решить спор в досудебном порядке, оформив в установленном порядке претензию и направив ее застройщику от лица одного или нескольких дольщиков;
  • обратиться в суд, когда застройщик не отреагировал должным образом в течение месяца или вовсе отказал. Тогда составляется исковое заявление, в нем обязательно указывается причина невозможности оформить жилье в собственность по вине застройщика. Передается суду необходимая документация и оплачивается пошлина.

Лучше, если помощь в деле окажет опытный в этой сфере юрист. Инициировать судебное разбирательство – пусть долгий и изнурительный, к тому же затратный. Только судебные издержки могут составить примерно 30 тысяч рублей. Так что прибегать к нему желательно лишь в крайнем случае.

Особенности оформления

Квартира в новостройке (долевое строительство)

Порядок оформления квартиры в новостройке в собственность при ипотеке зависит от выбранного варианта. Их два: это вправе сделать застройщик, когда дом еще строится, или сам владелец после окончания строительства.

  1. В первом варианте процедура происходит следующим образом: застройщик лично оформляет в Росреестре нужные документы, и в установленный срок дольщику выдает свидетельство о регистрации. Правда, времени на это уйдет больше, чем потребуется при самостоятельном ведении дел. Есть возможность обойтись без затягивания сроков, если предусмотреть в договоре на оформление документов застройщиком положение, предусматривающее неустойку на случай нарушения временных рамок подачи заявления на регистрацию.
  2. Тем, кто предпочтет оформлять в собственность квартиру самостоятельно, особое внимание стоит уделить заполнению необходимых документов: чтобы никаких повреждений, исправлений и подчисток, зачеркиваний, карандашных записей. В ФРС возможно обращаться не раньше, чем застройщиком будет оформлено право собственности хоть на одну квартиру в новостройке. А поскольку какие-то из бумаг получить можно только у застройщика, следует понимать, что возможен отказ или затягивание сроков либо доплата за их подготовку. Имейте в виду, это незаконно. Что делать в таком случае, говорилось выше: идти в суд.

Вторичное жилье

В случае покупки квартиры на вторичном рынке процесс регистрации прав гораздо проще, оттого, что у такой квартиры уже есть собственник. Процедура сохраняется обычная, лишь к стандартному пакету документов надо дополнительно приложить закладную (договор о залоге).

Запись о переходе права собственности вносится в ЕГРН с отметкой о наличии обременения (залога). И тогда ипотечный заемщик уже не владелец, а собственник, пусть даже с ограниченным правом распоряжения.

Военная ипотека

Ровно так же, как в ситуации с обычным ипотечным кредитом, приобретаемое жилье считается собственностью военнослужащего. С той лишь разницей, что оно в залоге и у банка, и у Минобороны, а в его лице — у государства. Порядок действий обычный, и аналогично информация вносится в госреестр.

Когда военнослужащий принимает решение о досрочном оставлении службы, квартира отходит государству, которое теперь берет перед банком-залогодержателем долговые обязательства.

Передача домика между бизнесменами

Если военнослужащий исправно гасит долги по ипотеке, полное их погашение приведет к окончательному переходу жилого помещения в его распоряжение.

Жилищный кредит в Сбербанке

В этом случае оформляется закладная на квартиру. Благодаря этому документу притязания банка на жилое помещение становятся законными, если долг не выплачивается.

При заключении ипотечного договора закладная необязательна. Но сама по себе она гораздо значимее договора. Регистрация ее и делает документ действительным. Хранится закладная в банковском учреждении, пока долг не погасится полностью. После чего бумага возвращается заемщику и становится основанием для снятия обременения с объекта залога.

Закладная может стать предметом торга. Если банк ее продал, заемщик лишь сменит реквизиты для платежей и ничего больше. Но после уплаты кредита заемщик также получает ее обратно.

Покупка квартиры через ЖСК

Этот способ приобретения недвижимости считается одним из наиболее опасных. Законодательством установлено, что справка, которую выдает ЖСК о том, что пайщиком внесены все средства, имеет законную силу. Она выступает правоустанавливающим актом, позволяющим поставить жилье на кадастровый учет.

Иначе говоря, чтобы зарегистрировать собственность, требуется только две бумаги:

  • договор о паенакоплении, заключенный с управлением ЖСК;
  • справка о полном внесении паевого взноса.

Снятие обременения

Напомним, что со свидетельством о праве собственности на руках и обременением в виде ипотечного кредита владелец жилого помещения не вправе совершить сделку типа купли-продажи или дарения без согласия кредитора. Случается, что даже регистрацию родственников в залоговом жилье банк обязывает заемщика согласовывать.

Зеленый игрушечный домик стоит на монетах

Как только полностью погашена задолженность перед банковским учреждением, разрешено снимать обременение. Для чего следует выполнить некую последовательность действий, по завершении которой собственник становится полноправным владельцем недвижимости:

  • в отделении банка-кредитора составить заявление о снятии обременения, подписываемое обеими сторонами;
  • собрать комплект документов, подтверждающих личность заявителя и остальных собственников, отсутствие задолженности и полное погашение кредита, право собственности;
  • отправиться в Росреестр или МФЦ всем собственникам (можно одному с доверенностями на руках);
  • получить через 5 дней новый документ.

В ЕГРН появится соответствующая запись о том, что обременение снято. Если есть необходимость, можно подавать заявление и получать новое свидетельство о праве собственности. Документ будет готов через месяц. Но это необязательно, достаточно запросить выписку из ЕГРН.

Сколько стоит оформление

Этот вопрос волнует многих, кто купил квартиру в ипотеку. Законодательство установило стоимость государственной пошлины за регистрацию прав на имущество. Цена вопроса 2 000 рублей.

Возможно, придется понести и другие расходы. К примеру, на оформление доверенности (до 3 000), когда покупается квартира в ипотеку через доверенное лицо.

Ипотека – огромная финансовая ответственность для должника и его репутации. Процесс приобретения квартиры – событие столь важное, что сопровождаться должно грамотным оформлением требуемых документов. Затягивание, и что более важно, недостаток информации о порядке оформления квартиры в собственность при ипотеке, могут обернуться неприятностями.

Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации