Когда можно продать полученную квартиру после вступления в наследство

Передача денег за квартиру

При вступлении в наследство у правопреемника зачастую возникает вопрос, как распорядиться собственностью. При наличии недвижимого имущества у усопшего близкого родственника на законном основании возникает вопрос: когда можно продать квартиру после вступления в наследство.

Процедура оформления наследуемой квартиры

Нормативно в законодательстве закреплено два основания для наследования имущества: по закону и по завещанию. Процедурное оформление документов на все виды недвижимого имущества из-за кончины родственника будет отличаться по каждому виду.

Если никаких обременений и споров о наследственных долях нет, то процесс регистрации вновь возникшего права на собственность займет 6 месяцев. Такой же срок установлен и для открытия наследства, если было оформлено завещание.

Наследнику нужно предпринять следующие действия:

  1. Подать заявление о прекращении регистрационного учета умершего. Простыми словами выписать родственника из квартиры ввиду его кончины. С этой целью член семьи обращается в регистрационный орган с заявлением, к которому подкладывается свидетельство о смерти. Там же предстоит получить справку о снятии с учета усопшего.
  2. Следующий этап – длительный и сложный. Со справкой, выданной по месту последней регистрации, наследник должен обратиться к нотариусу, который потребует дополнительный пакет документов для оформления наследственного дела. Важно на этом этапе максимально собрать сведения о возможных или потенциальных претендентах на наследственную долю, поскольку в дальнейшем отсутствие полноты этих сведений может нанести вред сделке по купле-продаже квартиры.
  3. Как только все документарные тонкости будут улажены, нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство. С этой официальной бумагой стоит поспешить в регистрационный орган, который осуществит присвоение статуса законного правообладателя наследуемой квартиры.

К заявлению о регистрации имущества прикладывают:

  • документ, удостоверяющий личность наследника;
  • кадастровый паспорт на объект перехода законного права собственности;
  • подтверждение уплаты пошлины за регистрационные действия.

Картонный домик, калькулятор, ключи

Четкое соблюдение такого порядка оформления квартиры не вызовет никаких сложностей в будущем.

Общие сроки распоряжения унаследованной квартиры

Предположительно человек может пожелать продать доставшуюся от родственника квартиру по различным соображениям (например, нежелание нести бремя по содержанию дополнительного жилья или в связи с тяжелым финансовым состоянием наследника). В таких случаях, когда квартира досталась по наследству, возникает вопрос, когда можно ее продать. Рассмотрим 3 временных интервала, дающих право на распоряжение имуществом:

  1. Полгода – общий срок вступления в наследство. При условии получения выписки из ЕГРП на имя наследника предполагается, что домом возможно распорядиться сразу.
  2. Три года – для продажи недвижимости, которая находится в собственности, менее этого срока действует дополнительная налоговая нагрузка на продавца.
  3. Пять лет – этот срок, является новым для института наследования, поскольку его отсутствие накладывает на наследника дополнительные финансовые затраты по налогу. С 2016 года, вступая в наследство и принимая решение о продаже недвижимости, нужно знать, что предстоит уплачивать НДФЛ. Таким образом, сделка по купле-продаже квартиры усопшего родственника будет воспринята как сделка с извлечением прибыли, часть дохода от которой должна перейти к государству.

Если принципиален вопрос о быстрой продаже имущества, то необходимо знать, что подоходный налог, как и в любом ином случае получения прибыли, будет равен тринадцати процентам и будет налагаться на сумму, которая превышает миллион. Таким образом, налоговая льгота распространяет свое действие на миллион, остальная часть облагается налогом на прибыль.

Сейчас существуют два основных понятия критерия стоимость. Одна определяется тенденциями рынка, другая – инвентаризирующими органами. Цифры критериев всегда отличны друг на друга, и в некоторых случаях достигают разницы в два раза. Рекомендуется в договоре прописывать сумму, приближенную к рыночной, иначе регистрирующие органы и суд в дальнейшем могут признать такую сделку притворной и оспорить ее законность.

Игрушечный домик стоит на кнопках калькулятора

Советы покупателям

Пошаговая инструкция по подбору и оформлению наследственного имущества и минимизация рисков

Продажа недвижимости после окончания процедуры вступления в наследство всегда может нести всевозможные риски. Необходимо оценивать все факторы в совокупности по следующему алгоритму:

Шаг первый – оценка активности рынка недвижимости. Сопоставление средней рыночной стоимости множества вариантов и оценка варианта унаследованной квартиры. Если ценовая категория недвижимости, полученной в наследство, значительно ниже прочих вариантов, то есть причина настороженно отнестись к такой сделке и поинтересоваться о причинах продажи с пометкой «быстро» и о занижении стоимости.

Шаг второй – разговор с наследником. Это делается для объективной оценки возможности регистрации будущей сделки, необходимо встретиться с лицом, унаследовавшим квартиру, и желательно при свидетелях в жилом помещении, которое является объектом договора. Среди прочих вопросов стоит досконально изучить историю получения наследственной доли: начиная о наличии судебных тяжб и вплоть до адреса нотариата, в котором происходило оформление. Также надо уточнить возможные обременения на жилье, наличие регистрации лиц, находящихся на службе в армии или местах лишения свободы, несовершеннолетних детей и прочее. Также надо внимательно изучить свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРП. На этапе принятия решения также необходимо позаботиться вопросом об отсутствии задолженностей по квартплате, отсутствии договоров аренды и прочих договорных обременений на дом.

Шаг третий – осмотр помещений. На этом этапе важно выяснить отсутствие расхождений в выписке ЕГРП и кадастровом паспорте с фактическим положением стен на предмет проведения незаконных перепланировок. Надо уточнить у соседей вопросы об исправности вентиляционных отверстий, а также прочих коммуникаций (для этого достаточно спуститься этажом ниже). При невнимательном подходе к этому шагу у покупателя может возникнуть реальная проблема с узакониванием перепланировки, оплатой штрафов и ремонта неисправных коммуникаций (водоснабжения, ветхой проводки или канализации).

Шаг четвертый – личное посещение нотариуса. Только лицо, уполномоченное на совершение подобного рода сделок, может открыто ответить на наличие споров по отношению к наследственной доле, а также возможных махинациях с объектом.

Макет дома стоит на золотых монетах

Шаг пятый – проверка личности наследника. Это действие представляет собой своеобразную страховку сделки, особенно если продавец не является родственником (сосед или близкий друг). Даже если он родственник, стоит поинтересоваться, нет ли в отношении квартиры обременений в виде, например, неоплаты алиментов наследником. Более того, в случае наличия решений суда или производств по делу, связанных с финансами, то совершать такую сделку вообще очень опасно.

Шаг шестой – оформление сделки у нотариуса. Несмотря на то, что законодательно предусмотрена простая письменная форма договора купли-продажи, оформление сделки лучше доверить нотариусу. Помощники нотариуса осуществят всю проверку за покупателя, но при этом возьмут немалый нотариальный сбор.

Негативные последствия недобросовестной сделки

Несмотря на наличие оформленного права собственности у продавца, по истечении достаточно длительного промежутка времени могут открыться обстоятельства, которые, скорее всего, станут причиной судебных тяжб. В подобном случае в разбирательство вовлекается покупатель.

Укажем на то, что законодательством предусмотрено, что лицо, которое могло знать, но не знало о смерти родственника, может через суд восстановить себя в правах и аннулировать предыдущее движение собственности по сделкам. Так, даже в случае наличия завещания у покупателя будет иметься риск остаться и без квартиры, и без денег, поскольку может быть неправильно распределена наследственная масса.

Если же принятие наследства происходит по закону, то покупатель может столкнуться со спором о распределении наследства и притязания на долю бывшего супруга (если имелся спор о разделе совместно нажитого имущества, например).

Также возможны претензии иных лиц – например, кредиторов или органов власти. Если в завещании было указано поручение о продаже квартиры и передаче вырученных денег несовершеннолетнему отказополучателю, то низкая стоимость такого жилья может обернуться дополнительным финансовым обременением, так как у органов опеки остается право на внесение изменений в договор купли-продажи и указания рыночной стоимости в договоре. Соответственно покупатель обязан будет платить разницу на счет отказополучателя. Жизненных ситуаций, в которых может быть оспорена сделка с недвижимостью, вытекающая из наследования, великое множество.

При последующей перепродаже недвижимости и появлении новых законных наследников у покупателя возникает двойная нагрузка – потеря жилья и возврат денежной суммы по последующей сделке.

При этом для минимизации таких рисков нужно на момент подготовки договора учесть большинство нюансов и хорошо изучить объект. Если сделка состоялась, не стоит:

  • делать ремонт в жилье;
  • осуществлять сделки по его отчуждению.

Молоточек судьи, игрушечный домик

И главное после приобретения жилья (не позднее полугода) сделать запросы в регистрирующие и контролирующие органы. Возможно, уже на этом этапе откроются обременения, на которые возможно своевременно отреагировать.

Договор купли-продажи и его особенности в отношении наследуемого объекта

Составление договора происходит в простой письменной форме. Никто не вправе заставить оформить сделку нотариально. Единственное существенное условие договора, к которому надо подойти со всей серьезностью – цена.

Если учитывать, что налог на наследство несколько лет назад перестал существовать, а обременение по владению унаследованной квартирой возросли до пяти лет, многие продавцы идут на ухищрение и просят указать в договоре стоимость не более одного миллиона. В связи с этим необходимо в договоре прописывать полную рыночную стоимость объекта. Если налоговые органы усмотрят подлог в оценке стоимости жилья, то подоходный налог всё равно будет взыскан из расчета 70% от рыночной стоимости. Таким образом, НДФЛ оплатить придется, а вот произвести налоговый вычет вряд ли удастся.

Возвращаясь к существенным условиям договора, стоит отметить, что регистрация сделки будет возможна только при наличии следующий сведений в договоре:

  • достоверные сведения о сторонах (покупателе и продавце);
  • стоимость квартиры с учетом рыночной или кадастровой стоимости;
  • полное описание объекта недвижимости (не только адрес и номер квартиры, но и полные технические сведения – они должны совпадать и в кадастровом документе, и в выписке из ЕГРП);
  • условия, срок и способ оплаты цены договора.

Женщина сидит за столом и заполняет бумаги

Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре (отделения которого находятся в многофункциональных центрах каждого города или района РФ). При регистрации договора надо предоставить:

  • оригиналы паспортов;
  • три экземпляра договора (один оригинал хранится в Росреестре) и акт о передаче квартиры;
  • свидетельство оплаты пошлины за регистрационные действия (в договоре также можно прописать кто будет производить оплату пошлины).

После проверки документов через 10 дней обе стороны смогут забрать по одному экземпляру договора, скрепленные печатью регистрирующего органа.

К особенностям сделки по отчуждению наследственной квартиры относят отсутствие согласия супругов на совершение такого действия, поскольку право на наследство не может считаться совместно нажитым.

Если посчастливилось квартире достаться двоим наследникам, а они отказались от наследства в натуре (без оформления документов), то такая сделка грозит перерасти в судебный спор. Поэтому при наличии у наследника братьев и сестер можно удостовериться о том, что отказ получен в письменной форме и зарегистрирован у нотариуса.

Советы продавцам

Налоговые риски и освобождение от налога

Выше были указаны срок в три года и пять лет, которые существенны для взимания НДФЛ. Когда наследовать квартиру получилось 31 декабря 2015 года, то свободный от налогообложения срок наступит 31 декабря 2018 года. А если вступление совершено 1 января 2016 года, то отчуждать имущество возможно начиная с 1 января 2021 года.

Однако эти сроки не действуют на членов семьи усопшего.

Для того, чтобы иметь льготы, освобождающие от НДФЛ, надо знать, что продавец должен иметь статус инвалида 1 или 2 группы либо инвалида детства. От уплаты подоходного налога освобождаются и пенсионеры. Однако основания для освобождения должны быть заявлены в органе налоговой службы. Поэтому, если продавец относится к одной из трех групп, то ему после оформления сделки надлежит явиться в налоговый орган с копиями документов и правильно заполнить заявление по установленному образцу.

Минимизация рисков продавца квартиры

Продажа недвижимости после вступления в наследство – достаточно трудоемкое и рисковое мероприятия, в том числе для продавца.

В том случае, если судом будет признана сделка ничтожной, то наследник будет обязан вернуть цену договора купли-продажи. Если к тому моменту новый держатель недвижимости успел сделать ремонт и собрать все расходные документы, то и за улучшение имущества также деньги будут присуждены к возврату.

Самым главным риском, который существует в отношении наследника, оформившего сделку – признание судом «недобросовестным» и лишения его права на притязания к абсолютно каждому объекту из наследственной массы. Поэтому розыск потенциальных наследников со стороны продавца – положительный момент.

Для того, чтобы такие последствия не наступили у продавца, не следует продавать квартиру сразу после оформления права на наследство, а ожидать наступления сроков давности по отношению к возможным наследникам.

Бизнесены подписывают документы

Если присутствуют прочие наследники, особо не интересующиеся наследственной массой, необходимо обозначить последствия принятия продавцом решения об отчуждении имущества и взять письменный отказ от вступления в наследство.

Также можно узнать об отсутствии завещания, если происходит принятия наследства по закону.

Продажа наследственной доли

Когда недвижимость разделена на доли и каждый из новых собственников не желает отказываться от своей части наследства, то нет ограничений от продажи каждой доли квартиры в отдельности.

При этом надо помнить, что нарушение преимущественного права выкупа навлечет на сделку статус ничтожной и возврату в общую наследственную массу.

Подтвердить намерение о продаже или предложить купить другим собственникам необходимо в письменном виде и получить письменный отказ. Однако, в случае отсутствия отказа в течение месяца он будет являться автоматическим и можно будет отчуждать долю третьим лицам.

Отчуждение жилья с обременением

Случается так, что приходится унаследовать квартиру с долгами или прочими обременениями. В законодательстве установлено правило о том, что долги при этом не могут быть аннулированы, они переходят также по наследству к принимающей стороне. По общему правилу покупать такую недвижимость нельзя, иначе новому владельцу предстоит долгий процесс доказывания о незнании им таких обстоятельств. Сокрытие такого факта будет свидетельствовать об оспоримой сделке.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то для продажи такой квартиры необходимо предоставить согласие органов опеки и попечительства и перепрописать ребенка в условия, не ухудшающие его жилищных прав.

Заключение

Продажа наследственной доли в виде квартиры очень сложный процесс, но при достаточной добросовестности обеих сторон сделки возможно оградить себя от негативных последствий или минимизировать их.

Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации